Boligmarkedet ændrer sig - krisen er ikke den eneste årsag

Når offentligheden og medierne beskæftiger sig med boligmarkedet, sker det her i starten af 2010 naturligt nok med stor fokus på krisen på ejerboligmarkedet - de faldende boligpriser, stigningen i tvangsauktioner, den lange liggetid på boliger til salg og styrtdykket i nybyggeriet af boliger.

Men i Boligøkonomisk Videncenter i Realdania ønsker man også at tænke længere frem og se på de mere grundlæggende forandringer i befolkningen, der vil påvirke boligmarkedet.

Derfor har Boligøkonomisk Videncenter nu indledt et samarbejde med de økonomiske eksperter i den uafhængige institution DREAM, Danish Rational Economic Agent Model, som under ledelse af forskningschef Peter Stephensen vil foretage et omfattende analysearbejde over boligmarkedets udvikling på længere sigt.

"I Boligøkonomisk Videncenter mener vi, at det er vigtigt også at rette blikket fremad mod boligmarkedet efter krisen, i de kommende tiår. I sådan et langt tidsperspektiv er det vigtigt at se på, hvordan forandringer i det samlede folketal, i befolkningens sammensætning på aldersgrupper, i vore samlivsmønstre og vandringer mellem landsdele spiller ind og påvirker boligefterspørgslen," siger sekretariatschef i Boligøkonomisk Videncenter, Curt Liliegreen.

Det er netop blikket for den usikkerhed, som er knyttet til forudsætninger som fødselstal, nettoindvandring og middellevetid, der adskiller analysen fra DREAM og Boligøkonomisk Videncenter fra tidligere analyser - som eksempelvis det såkaldte Ølgaard-udvalgs fremskrivninger af boligefterspørgslen fra slutningen af 1980'erne.

"Det centrale, når man skal sige noget om boligmarkedets udvikling, er, at man anlægger et bredere perspektiv end det samlede udbud og efterspørgsel på landsplan. En bolig er nemlig ikke bare en bolig. For eksempel kan udbuddet af mindre boliger på Langeland godt være stort, alt imens de fleste efterspørger store lejligheder i det centrale København. Boligernes beliggenhed og størrelse i kvadratmeter spiller en rolle, og det samme gør faktorer som livscyklus og dens socioøkonomiske status hos dem, der skal købe boligerne. Det skal tænkes med," forklarer Curt Liliegreen.

Analysen vil blandt andet kunne give et fingerpeg om, hvor mange boliger, vi får brug for fremover, hvor de skal ligge, om det skal være ejer eller lejer, og hvor store de skal være.

Analysen vil også se nærmere på, hvordan antallet af bolighandler er påvirket af forandringer i befolkningen. Når man flytter, er det typisk i forbindelse med særlige begivenheder i en livscyklus - man flytter sammen, får sit første barn, børnene flytter hjemmefra eller man bliver ældre - så når der sker ændringer i disse livscyklusforløb, påvirker det også antallet af bolighandler.

Endelig vil analysen afdække, hvad det betyder for boligefterspørgslen, hvis der sker en ændring i eksempelvis fødselstallet eller middellevetiden, eller hvis bestemte boligtyper bliver hurtigere slidt ned eller forældede. Sådanne følsomhedsberegninger kan sige noget om robustheden i analyserne.