Boligmassen udgør halvdelen af det byggede miljø i Danmark. Den udgør ca. 350 mio. kvadratmeter, og Nationalbanken har i 2007 opgjort den samlede danske boligformue til 3.842 mia. kr. (kilde: Nationalregnskabsstatistikken fra Danmarks Statistik). Men selv om boligøkonomien har stor betydning i samfundet, er økonomernes interesse for området ofte begrænset og den politiske debat sparsom.
På den baggrund har Realdania etableret Boligøkonomisk Videncenter, der skal skabe bedre overblik over, indsigt i og debat om de boligøkonomiske problemer og udfordringer i Danmark.
Boligøkonomisk Videncenter er et fagligt, upartisk og neutralt initiativ. Videncentret skal medvirke til at give beslutningstagerne en hurtig og god information om boligmarkedets udvikling. Derudover er det målet at give den enkelte borger en bedre forståelse af boligøkonomien i forbindelse med anskaffelse af bolig, belåning og konvertering af boliglån. Endelig vil Boligøkonomisk Videncenter følge udviklingen, debatten og løsningsforslagene på de udenlandske boligmarkeder, der er særlig hårdt ramt af den finansielle krise.
Boligøkonomisk Videncenter består af et økonomisk-fagligt sekretariat, der bl.a. skaber faglige netværk og diskussionsfora. Sekretariatet udarbejder løbende mindre analyser og statistisk materiale om den boligøkonomiske udvikling. Herudover arrangerer sekretariatet offentlige konferencer og høringer om boligøkonomiske temaer og problemstillinger.
I tilknytning til videncentret er der etableret et advisory board med tre internationalt anerkendte økonomer, der fungerer som rådgivere og sparringspartnere for sekretariatet:
- Professor Torben M. Andersen, Danmark, Aarhus Universitet
- Professor Christine Whitehead, England, London School of Economics
- Professor Peter Englund, Sverige, Stockholm School of Economics og Universiteit van Amsterdam
Den daglige ledelse af Boligøkonomisk Videncenter bliver varetaget af cand.polit. Curt Liliegreen.
Boliger udgør halvdelen af det byggede miljø i Danmark, og Nationalbanken har opgjort den samlede danske boligformue til 3.500 mia. kr.
Men selv om boligøkonomien har stor betydning i samfundet, er økonomernes interesse for området ofte begrænset og den politiske debat sparsom. Over de næste tre år skal Boligøkonomisk Videncenter gennem en række aktiviteter skabe bedre overblik over, indsigt i og debat om de boligøkonomiske problemer og udfordringer i Danmark.
”Den konkrete baggrund for, at vi i efteråret 2009 etablerede Boligøkonomisk Videncenter var den internationale krise på boligmarkederne – også kendt som subprime-krisen,” fortæller Realdanias adm. direktør Flemming Borreskov, og forklarer, at Realdania gennem årene har støttet forskellige forskningsinitiativer, der har berørt boligmarkedet ud fra en planlægningsmæssig eller sociologisk indfaldsvinkel. ”Det boligøkonomiske område er et forskningsområde, der ganske oplagt passer til vores indsats for det byggede miljø. Med det nye videncenter supplerer vi forskningen med en fagøkonomisk vinkel.”
Det boligøkonomiske miljø har gennem en årrække stået svagt, og der er generelt et stort behov for at kvalificere forståelsen af boligøkonomiske problemstillinger og konsekvenserne af de mange forskellige – ofte modstridende – holdninger og løsningsforslag, der bliver bragt frem i den offentlige debat. ”Derfor har det også været oplagt for os, at videncentret udover forskningen skulle medtage anvendelsesorienterede analyser, der henvender sig til en bred offentlighed, og som kan udføres og offentliggøres indenfor et kortere tidsrum end forskningsopgaverne,” siger Flemming Borreskov.
Allerede i januar 2010 markerede Boligøkonomisk Videncenter sig i debatten med en analyse af udmeldingerne om boligprisernes udvikling. Boligøkonomisk Videncenter gennemførte en omfattende analyse af de sidste 5 års prognoser og påviste, hvordan langt de fleste eksperter har taget grundigt fejl. Og disse upræcise prognoser, der når boligejerne gennem medierne, kan skabe uvished blandt danskerne på boligmarkedet.
I spidsen for Boligøkonomisk Videncenters sekretariat står sekretariatschef Curt Liliegreen, der fortæller om centrets kommende aktiviteter. ”Vi vil i løbet af 2010 komme med flere konkrete analyser, der søger at kvalificere den boligøkonomiske debat. Blandt andet er vi i gang med en omfattende kortlægning af danskernes viden om boligøkonomi, og deres vurdering af den fremtidige udvikling på boligmarkedet. Her vil vi især fokusere på, hvordan forskellige befolkningsgrupper bedømmer udviklingen.”
De boligøkonomiske udfordringer
Mens der i offentligheden er fokus på den umiddelbare fremtid – f.eks. spørgsmål som: hvad bliver renten, næste gang mit lån skal rentetilpasses? – så er mange af de boligøkonomiske udfordringer i virkeligheden meget langsigtede.
En af truslerne mod boligmarkedet er, om vi har overstået tilpasningen af boligpriserne efter ”boligprisboblen”, der opstod i 2004- 2006, eller om vi står overfor nye fald. Dette spørgsmål diskuteres af fagøkonomer med speciale i boligøkonomi, men også af internationale organisationer som OECD og den internationale valutafond IMF. Diskussionerne tager afsæt i studier af den historiske udvikling i boligpriserne og tidligere kriser.
Boligøkonomernes analyser bygger på lange tidsserier for udviklingen i boligpriserne korrigeret for inflation og kvalitetsforbedringer. Flere internationale boligøkonomer – bl.a. den meget anerkendte amerikaner Robert Shiller – mener, at boligprisernes stigning kun er midlertidig – og derfor ikke holdbar i længden. Er dette korrekt, har boligpriserne ikke nået bunden, men vil kunne falde markant. Det er dog langtfra alle økonomer, der er villige til at skrive under på denne hypotese.
Dette sætter ifølge Curt Liliegreen fingeren på nogle helt centrale spørgsmål: Er boligpriserne på meget langt sigt uændrede, når de renses for inflation og kvalitetsforbedringer? Kan de økonomiske modeller tage højde for disse langsigtede og mere strukturelle sammenhænge? Hvordan beskriver vi den psykologi, der skaber en boligboble? Og Curt Liliegreen forklarer videre: ”Disse spørgsmål er af en forskningsmæssig karakter, og hvis vi skal bidrage til at finde svar, så kræver det, at arbejdet forankres i de forskningsmæssige miljøer, hvor boligøkonomi hidtil ikke har haft højeste prioritet. Hvis ikke der gøres en indsats for at forstå disse sammenhænge, risikerer vi at stå med en ny boligboble om 10 år.”
En anden boligøkonomisk udfordring består i at tænke ud over den øjeblikkelige krise. Boligmarkedet er ikke kun påvirket af de årlige udsving i rente og økonomisk vækst, men også af udviklingen i eksempelvis befolkningens samlede størrelse. Det er forhold, der kun forandrer sig lidt fra år til år, men kan give væsentlige forandringer på 25 års sigt. Et eksempel på sådan et langsigtet udsving er den igangværende aldring af befolkningen.
For at sikre, at det lange tidsperspektiv kommer med i debatten om boligmarkedet, har Boligøkonomisk Videncenter bedt forskningsgruppen bag DREAM – Danish Rational Economic Agent Model – om at udføre en langsigtet analyse af boligmarkedet. Projektet vil løbe frem til udgangen af 2011. ”Vi håber, at DREAM’s analyse vil interessere en bred vifte af forskere, analytikere og embedsmænd, og at der bliver en bred debat om resultaterne,” slutter Curt Liliegreen.
Af Dorte Bülow, Realdania