Energirenovering – en god forretning

Bygningers energiforbrug tegner sig for 40 % af det samlede energiforbrug i Danmark, ifølge tal fra Energistyrelsen. Derfor er energirenoveringer og bæredygtige løsninger inden for byggeri helt nødvendige for, at vi kan nå regeringens mål om at reducere den nationale CO2-udledning med 70 % frem mod 2030. Eftersom den private boligudlejning står for ca. 20 % af det samlede danske boligmarked, spiller udlejerne en vigtig rolle i Danmarks bæredygtige omstilling.

Den 21. november mødtes Privat Boligforum i BLOX for at diskutere mulighederne for bæredygtige løsninger og energirenovering. Gennem tre oplæg blev deltagerne klogere på upcycling og omkostningsneutralt bæredygtigt nybyggeri, om behovet for energirenovering af eksisterende byggeri og om konkrete strategier for energirenovering af forskellige typer ejendomme ud fra et kommercielt perspektiv.

Omkostningsneutralt bæredygtigt byggeri

Dagens første taler var Anders Lendager, Arkitekt MAA. og grundlægger og CEO i byggekoncernen Lendager Group. Anders Lendager har de seneste 11 år fokuseret på at skabe omkostningsneutralt bæredygtigt byggeri med særligt fokus på cirkulær økonomi.    

”Det har været vigtigt for min virksomhed at realisere og konkretisere bæredygtighed, så det ikke er en abstraktion, men vi viser, at man rent faktisk kan gøre det, og at det er økonomisk,” sagde han.

Anders Lendager fortæller om konstruktionen af Upcycle Studios og Ressourcerækkerne.

Derfor har hans virksomhed opfundet et nyt paradigme, som de kalder for kostneutral bæredygtighed. Det handler om at udvikle bæredygtige produkter, der kan det samme og koster det samme som de eksisterende, ikke-bæredygtige løsninger, for på den måde at gøre det oplagt for alle at træffe det bæredygtige valg. For at nå dertil måtte han udover sin arkitektvirksomhed oprette både et konsulentbureau samt en upcyclematerialevirksomhed, som bl.a. indeholder en murer-, beton-, vindues-, glas- og tekstilvirksomhed. 

”Hvis man køber noget der er bæredygtigt, så skaber det vækst, men det skaber også den bæredygtighed, vi har brug for. Så det scenarie, vi står over for, er interessant for kapitalfonde og industrier, for det handler om at accelerere en bæredygtig vækst,” forklarede han.

I forbindelse med en arkitektkonkurrence stillede han sig selv spørgsmålet: ”Hvad nu hvis man designede med verdensmålene?" Det blev til boligbyggeriet UN17 Village, som skal ligge ved afslutningen af Ørestad, og som bliver det første byggeprojekt i verden, der omsætter alle FN’s 17 verdensmål til konkret handling. De 17 verdensmål rummer 161 undermål og 232 indikatorer, og derfor brugte Lendager Group indledende en masse tid og energi på at oversætte alle relevante danske mål til konkrete tiltag, som derefter er indarbejdet i projektet UN17 Village. 

I Ørestad ligger også to andre eksempler på virksomhedens innovative tilgang til bæredygtighed: Upcycle Studios og Ressourcerækkerne, som deltagerne kom ud at se efter debatten. 

Energirenovering er nødvendig fra et samfundsperspektiv 

Dagens anden taler, Katrine Bjerre M. Eriksen, direktør i interesseorganisationen Synergi, drejede samtalen fra nybyggeri til det eksisterende byggeri, hvor hun mener, at der er behov for at se langt mere på energirenovering.

”I mange år har energirenovering og energieffektivitet ikke rigtigt været på dagsordenen politisk. Det syntes vi, der skulle gøres noget ved,” sagde hun.

Derfor blev Synergi stiftet for halvandet års tid siden af Danfoss, Grundfos, ROCKWOOL og VELUX. Én af deres hovedpointer er, at det ikke er nok at forlade sig på en grønnere energiproduktionen for at nå klimamålene. 

”Mange har en fortælling om, at vores energi er 100 % grøn lige om lidt. Der må jeg bare sige: Det er ikke lige om hjørnet. De rigtige vedvarende energikilder sol og vind udgør kun lige knap 9 % af den samlede energiproduktion. Der er altså lang vej igen, til vi når frem til en situation, hvor vi har 100 % grøn energiproduktion i Danmark,” sagde hun. 

Derfor er der også endnu mere grund til at kigge på, hvordan vi kan reducere vores energiforbrug. 

”Det handler om samfundsøkonomi. For hvis vi reducerer vores energiforbrug, kommer vi faktisk billigere i mål med den grønne omstilling. Og det er vigtigt for det danske samfund som helhed, men det er også vigtigt for os som skatteborgere, hvor stor regningen bliver – der skal også være penge til velfærd, uddannelse osv.,” forklarede hun.

Ifølge Klimarådets beregninger er energirenovering af bygninger det mest effektive og billigste omstillingselement. Og vi skal i gang nu, for det vil være 120-160 milliarder kroner dyrere, hvis vi venter til 2050 med at energieffektivisere, sagde Katrine Bjerre M. Eriksen. De største sparepotentialer findes i bygninger før 1980, i parcelhuse og i etageejendommene, fortalte hun og sluttede:

“Så der er masser af gode mulige investeringer derude, hvis man har mod på det.”

Klimastrategi med afkast

Dagens sidste taler, Peter Gravesen, porteføljemanager i PKA, har ansvar for PKA’s ejendomsudvikling, projektering af nybyggeri og klimastrategi. Han fik for nogle år tilbage stillet opgaven: Lav en klimastrategi for vores ejendomsportefølje, hvor vi reducerer CO2-udledningen med 50 %. 

”Vores primære formål er at skabe afkast. Så vi er ikke filantroper; vi er 100 % investorer, men vores medlemmer kigger i en filantropisk retning på, hvad vi gør med pengene,” forklarede han.  

Én løsning er at vedligeholde den eksisterende bygningsmasse og bygge om i stedet for at rive ned. Derudover bygger PKA alle nybyggerier efter 2020-standard og bygger miljøcertificerede ejendomme, svanemærkede lejeboliger og DGNB-certificerede erhvervsejendomme. 

”Det gør vi ud fra en kommerciel betragtning, for jeg søger selvfølgelig afkast, jeg søger efterspørgsel, og jeg tror på, at boligejere kender svanemærket, og erhvervslejere kender DGNB,” forklarede Peter Gravesen. 

Mange af forbedringerne giver også ikke-økonomiske fordele, som lejerne er glade for, såsom bedre indeklima og reduceret støj. 

PKA har i sin klimastrategi fastlagt sig på at opnå to millioner energimærkepoint, så Peter Gravesen har været i gang med en målrettet jagt på energimærkepoint. Allerede til næste år forventer han at nå i mål. Derefter vil han gerne arbejde på at bygge flere svanemærkede boligejendomme, som der er god efterspørgsel på og gode afkast i, og så ønsker han sig nogle nye regler, så man nemmere kan arbejde med solceller på sin boligejendom og levere strøm til lejerne. I dag betyder det frie leverandørvalg, at man kun kan regne med at levere til driften. 

”Jeg tror på, at vi i fremtiden skal til at producere vores egen strøm på ejendommene til ejendommene. Vi vil gerne stille tagflader og friarealer til rådighed, for at andre aktører kan komme ind. Det vi også være godt for ejendommens energimærke,” forklarede han.

Debat: Økonomi, lejere og kvalitet – hvordan får man det hele med? 

Fire markante brancheaktører deltog i den afsluttende debat for at tale om, hvordan man i praksis skaber økonomi og kvalitet i energirenoveringsprojekter – og hvordan man bl.a. overbeviser sine lejere.   

Mikkel Hune, projektleder i Henning Larsen, som repræsenterede rådgiverbranchen, anbefalede, at man skaber én eller flere overordnede fortællinger for at overbevise bl.a. beboerne og myndighederne. På den måde kan man komme langt i sin forhandling. 

”Vi har gode erfaringer med at flytte barren for, hvad man kan gå i dialog om. Hvis man argumenterer ordentligt, kan man få lov til ret meget. Så gå ind i kampen med myndighederne, når du synes, du har noget godt at komme med,” rådede han.

Peter Gravesen, porteføljemanager i PKA, ville gerne endnu mere ud at tale med folk – særligt i erhvervsejendommene. Men det er en langtrukken proces, og det er svært i de bygninger, hvor lejerne ikke går op i bæredygtighed, sagde han.

”Det er i erhvervsejendommene, at jeg kan høste mit næste potentiale. Men jeg har allerede været ude at tale med 50 virksomheder, hvor det ikke er blevet til noget. Så hvad kan man gøre erhvervslejelovsmæssigt for en mere effektiv tilgang?” spurgte han.

Hans Andersen, Energichef i DEAS, var enig med Peter Gravesen: 

”I boligejendommene har vi værktøjer og kan rulle derudaf. Men når vi skal snakke med erhvervslejere, så går der krejleri i det. Mht. erhvervssegmentet mener jeg, at hvis man kan lave et projekt, hvor den dokumenterbare besparelse i drifts- og energiomkostningerne er større end afskrivningsprofilen, så skulle man have lov at lave det uden at spørge erhvervslejerne. For det er jo sådan nogle som Peter, der sidder med risikoen.” 

Generelt er hans tilgang dog, at forbedringer skal ske i samråd med lejerne. 

“Vi tager altid ud og snakker med lejerne om vores idéer for ejendommen. Selvom vi måske kunne buldre mere derudaf ift. lejeloven. Vores mantra, når vi laver energiforbedringer, er, at lejerne skal være glade,” sagde han.

Morten Andersen, administrerende direktør i Drost Fonden, besvarede Hans Andersens ønske:

”Det, Hans efterspørger, er en regel, som kom ind i boliglejelovgivningen i sommer 2014, som siger, at i det omfang, du kan lave energiforbedringer, kan du enten vælge de almindelige forbedringsregler – og det vælger man i 9 ud af 10 tilfælde, fordi komforten overstiger den faktiske besparelse – men der ligger også noget potentiale nede i varmecentralerne, i driften. I boligejendommene, men helt ekstraordinært på erhvervsejendommene.” 

Upcycling i Ørestad

Efter debatten takkede ordstyrer tog deltagerne i bus til Ørestad for at se de to nye, bæredygtige boligprojekter i Ørestad: Upcycle Studios og Ressourcerækkerne. 

Upcycle Studios er det første cirkulære byggeri, som Lendager Group har realiseret kommercielt. Ved at bruge upcyclet beton og vinduesruder fra en energirenovering i Aalborg har man sparet op mod 98 % CO2. De nye boliger blev lejet ud på halvanden måned. 

Ressourcerækkerne kort derfra er bygget med blokke af tegl fra forladte bygninger. Tegl har ikke særligt høj værdi, fordi de ikke kan skilles ad, men Lendager Group fandt på at skære de gamle bygninger op, så man fik stykker af facade på en hel kvadratmeter hver. De brune tegl kommer fra én af tappehallerne i Carlsberg, de lidt rødlige kommer fra Aarhus, og de gule kommer fra en skole i Aalborg. Træet i byggeriet stammer fra de 900 tons affaldstræ, som blev til overs fra metrobyggeriets midlertidige konstruktionssite. I gården er facadepladerne lavet af aluminium fra sodavandsdåser. 

Billeder fra dagen