Boliger udgør halvdelen af det byggede miljø i Danmark, og Nationalbanken har opgjort den samlede danske boligformue til 3.500 mia. kr.
Men selv om boligøkonomien har stor betydning i samfundet, er økonomernes interesse for området ofte begrænset og den politiske debat sparsom. Over de næste tre år skal Boligøkonomisk Videncenter gennem en række aktiviteter skabe bedre overblik over, indsigt i og debat om de boligøkonomiske problemer og udfordringer i Danmark.
”Den konkrete baggrund for, at vi i efteråret 2009 etablerede
Boligøkonomisk Videncenter var den internationale krise på boligmarkederne
– også kendt som subprime-krisen,” fortæller Realdanias adm. direktør
Flemming Borreskov, og forklarer, at Realdania gennem årene har støttet
forskellige forskningsinitiativer, der har berørt boligmarkedet ud fra en
planlægningsmæssig eller sociologisk indfaldsvinkel. ”Det boligøkonomiske
område er et forskningsområde, der ganske oplagt passer til vores indsats
for det byggede miljø. Med det nye videncenter supplerer vi forskningen med
en fagøkonomisk vinkel.”
Det boligøkonomiske miljø har gennem en årrække stået svagt, og der er
generelt et stort behov for at kvalificere forståelsen af boligøkonomiske
problemstillinger og konsekvenserne af de mange forskellige – ofte
modstridende – holdninger og løsningsforslag, der bliver bragt frem i den
offentlige debat. ”Derfor har det også været oplagt for os, at videncentret
udover forskningen skulle medtage anvendelsesorienterede analyser, der
henvender sig til en bred offentlighed, og som kan udføres og
offentliggøres indenfor et kortere tidsrum end forskningsopgaverne,” siger
Flemming Borreskov.
Allerede i januar 2010 markerede Boligøkonomisk Videncenter sig i debatten
med en analyse af udmeldingerne om boligprisernes udvikling. Boligøkonomisk
Videncenter gennemførte en omfattende analyse af de sidste 5 års prognoser
og påviste, hvordan langt de fleste eksperter har taget grundigt fejl. Og
disse upræcise prognoser, der når boligejerne gennem medierne, kan skabe
uvished blandt danskerne på boligmarkedet.
I spidsen for Boligøkonomisk Videncenters sekretariat står sekretariatschef
Curt Liliegreen, der fortæller om centrets kommende aktiviteter. ”Vi vil i
løbet af 2010 komme med flere konkrete analyser, der søger at kvalificere
den boligøkonomiske debat. Blandt andet er vi i gang med en omfattende
kortlægning af danskernes viden om boligøkonomi, og deres vurdering af den
fremtidige udvikling på boligmarkedet. Her vil vi især fokusere på,
hvordan forskellige befolkningsgrupper bedømmer udviklingen.”
De boligøkonomiske udfordringer
Mens der i offentligheden er fokus på den umiddelbare fremtid – f.eks.
spørgsmål som: hvad bliver renten, næste gang mit lån skal rentetilpasses?
– så er mange af de boligøkonomiske udfordringer i virkeligheden meget
langsigtede.
En af truslerne mod boligmarkedet er, om vi har overstået tilpasningen af
boligpriserne efter ”boligprisboblen”, der opstod i 2004- 2006, eller om vi
står overfor nye fald. Dette spørgsmål diskuteres af fagøkonomer med
speciale i boligøkonomi, men også af internationale organisationer som OECD
og den internationale valutafond IMF. Diskussionerne tager afsæt i studier
af den historiske udvikling i boligpriserne og tidligere kriser.
Boligøkonomernes analyser bygger på lange tidsserier for udviklingen i
boligpriserne korrigeret for inflation og kvalitetsforbedringer. Flere
internationale boligøkonomer – bl.a. den meget anerkendte amerikaner Robert
Shiller – mener, at boligprisernes stigning kun er midlertidig – og derfor
ikke holdbar i længden. Er dette korrekt, har boligpriserne ikke nået
bunden, men vil kunne falde markant. Det er dog langtfra alle økonomer, der
er villige til at skrive under på denne hypotese.
Dette sætter ifølge Curt Liliegreen fingeren på nogle helt centrale
spørgsmål: Er boligpriserne på meget langt sigt uændrede, når de renses for
inflation og kvalitetsforbedringer? Kan de økonomiske modeller tage højde
for disse langsigtede og mere strukturelle sammenhænge? Hvordan beskriver
vi den psykologi, der skaber en boligboble? Og Curt Liliegreen forklarer
videre: ”Disse spørgsmål er af en forskningsmæssig karakter, og hvis vi
skal bidrage til at finde svar, så kræver det, at arbejdet forankres i de
forskningsmæssige miljøer, hvor boligøkonomi hidtil ikke har haft højeste
prioritet. Hvis ikke der gøres en indsats for at forstå disse sammenhænge,
risikerer vi at stå med en ny boligboble om 10 år.”
En anden boligøkonomisk udfordring består i at tænke ud over den
øjeblikkelige krise. Boligmarkedet er ikke kun påvirket af de årlige
udsving i rente og økonomisk vækst, men også af udviklingen i eksempelvis
befolkningens samlede størrelse. Det er forhold, der kun forandrer sig lidt
fra år til år, men kan give væsentlige forandringer på 25 års sigt. Et
eksempel på sådan et langsigtet udsving er den igangværende aldring af
befolkningen.
For at sikre, at det lange tidsperspektiv kommer med i debatten om
boligmarkedet, har Boligøkonomisk Videncenter bedt forskningsgruppen bag
DREAM – Danish Rational Economic Agent Model – om at udføre en langsigtet
analyse af boligmarkedet. Projektet vil løbe frem til udgangen af 2011. ”Vi
håber, at DREAM’s analyse vil interessere en bred vifte af forskere,
analytikere og embedsmænd, og at der bliver en bred debat om resultaterne,”
slutter Curt Liliegreen.
Af Dorte Bülow, Realdania