Organiseringen af seniorbofællesskabet Havtorn i Ringkøbing: Kunsten at forene det runde fællesskab med den firkantede jura
"Hvis man ser fællesskabet som en rund, dynamisk form, så skal den passe ind i nogle meget firkantede rammer, uden at det bliver en spændetrøje. Opgaven har været at sikre, at juraen ikke spænder ben for fællesskabet.” Sådan siger advokat Susanne Andréa Roug, som har været med til at fastlægge juraen bag seniorbofællesskabet Havtorn.
Natur, fritidsinteresser og fællesskab. Der er plads til at dyrke det hele i seniorbofællesskabet Havtorn, som Realdania By & Byg har opført i Naturbydelen lige ud til Ringkøbing Fjord.
Det nyopførte seniorbofællesskab er et eksempelbyggeri, hvor målet har været at afprøve nye løsninger, der skaber attraktive rammer for hverdagsfællesskaber, en sjovere og lettere hverdag og øget livskvalitet blandt seniorer. Det samlede byggeri udgøres af tre bygninger i 2-3 etager med i alt 14 lejeboliger, hvoraf de fleste kan lejes til en pris, der harmonerer med en almindelig folkepension.
Den 1. oktober flyttede de første beboere ind, men for at det klassiske forhold mellem lejer og udlejer ikke skulle undergrave fællesskabet i Havtorn, måtte der skabes en helt ny juridisk model, som kunne balancere rettigheder, pligter og fællesskab.
Susanne Andréa Roug, advokat og partner i firmaet Husen Advokater. Kreditering: Husen Advokater
Stærke rettigheder og forpligtelser til fællesskab
Kongstanken er, at der på en side skal eksistere stærke lejerrettigheder og på anden side en række forpligtelser, som støtter op om fællesskabet. Men hvordan får man denne balance nedfældet på skrift, uden at juraen står i vejen for målet?
Dét var en af udfordringerne for Susanne Andréa Roug, som er advokat og partner i firmaet Husen Advokater, der har hjulpet Realdania By & Byg med at fastlægge juraen bag Havtorns organiseringsmodel mellem ejer og lejere.
For at løse udfordringen blev der udarbejdet en ny model: På den ene side står ejeren, som er Realdania By & Byg, og på den anden side lejerne. Imellem de to parter befinder sig en forening, som lejerne automatisk bliver medlem af ved indflytning. Foreningen styres af en bestyrelse med fem medlemmer, hvoraf de tre er beboere.
Hverken ejer- eller andelsmodel
Ejer- og andelsboliger var på forhånd dømt ude af Realdania By & Byg, fordi der normalt skal en større sum penge på bordet for at købe sig ind i de to boligtyper. Målet med Havtorn har fra begyndelsen været, at boligerne kan lejes på en almindelig folkepension, så seniorbofællesskabet er tilgængeligt for mange forskellige typer lejere. I den anden ende af skalaen finder man klassiske lejeboliger, men her har fællesskabet ofte svære kår.
- "Min første tanke var at lave et juridisk setup, hvor vi ikke ender med en struktur, som man kender det fra udlejning reguleret efter lejeloven. Den giver ingen mulighed for at organisere et fællesskab, der giver både rettigheder og forpligtelser til dem, der skal være fælles om at bo i en bygning," siger Susanne Andréa Roug.
Ville undgå opdeling i ejerlejligheder og tilbudspligt
På ejersiden har det også været afgørende at få klare, juridiske rammer fastlagt. Her var der flere forhold, som skulle reguleres.- "Som ejer eller investor skal man kunne komme ud af det igen, men samtidig må ejerskiftet ikke få konsekvenser for fællesskabet," fortæller advokaten.
Et andet forhold at tage højde for er lejelovens regel om tilbudspligt, som normalt betyder, at udlejer i visse tilfælde skal tilbyde lejerne at købe ejendommen, før den må sælges til anden side. Normalt ville det undgås ved opdeling i ejerlejligheder, men det var ikke ønsket at lejlighederne skulle kunne sælges enkeltvis. Her sikrer foreningen, at et ejerskifte kun kan ske for hele seniorbofællesskabet, mens de enkelte lejligheder ikke kan sælges hver for sig.
- "Vi ønsker ikke, at der kan åbnes for særskilt salg af enkelte lejligheder, fordi det i sig selv vil være med til at splitte bofællesskabet, og derfor er foreningen igen nødvendig," siger Susanne Andréa Roug.
For at få juraen på plads uden at kollidere med bofællesskabets grundtanke bør man hurtigt gøre sig klart, hvad man gerne vil opnå med det, mener advokaten:
- "Hvad er drømmescenariet for bofællesskabet? Det er man nødt til at få på plads tidligt i processen, for ellers går det hurtigt i en forkert retning, hvor dem, der sidder med juraen, tænker for traditionelt," siger Susanne Andréa Roug.
Oplev fremtidens seniorbofællesskab
Interesserede fagfolk og aktører i markedet kan høre meget mere om Realdania By & Bygs erfaringer fra udviklingen af seniorbofællesskabet ved et erhvervsarrangement i Ringkøbing den 22. september kl. 13-16.
Her vil der være indlæg fra Realdania By & Bygs projektleder Jørgen Søndermark, arkitekten bag byggeriet, Katrine H. Stæremose, AART architects, og ejendomsmægler Finn Jacobsen, EDC Ringkøbing. Bagefter kan man komme på rundvisning i Havtorn og møde én af beboerne. Efterfølgende er der mulighed for en rundtur i Naturbydelen.
Man tilmelder sig arrangementet her
Dette interview indgår i publikationen om Havtorn, hvori Realdania By & Byg formidler sine bygherreerfaringer fra start til slut: fra visionen blev formuleret, over konkurrenceprocessen, til selve byggeriet, etableringen af foreningen og udlejningen af boligerne.
Publikation om Havtorn
Om seniorbofællesskabet Havtorn
Seniorbofællesskabet i Ringkøbing er ét af i alt 11 seniorbofællesskaber, som Realdania udvikler rundt omkring i landet med indsatsen ”Rum og fællesskaber for ældre”. 10 af dem udvikles i samarbejde med pensionskasser og almene boligorganisationer, mens seniorbofællesskabet i Ringkøbing er et eksperimenterende eksempelbyggeri, som er opført og ejet af Realdania By & Byg.
Målet med indsatsen ”Rum og fællesskaber for ældre” er at kickstarte byggeriet af seniorbofællesskaber for at kunne imødekomme den stigende efterspørgsel på denne boform. Samlet set skal indsatsen afprøve nye løsninger og tilgange til at udvikle bofællesskaber over hele landet og samtidig inspirere andre til at bygge flere boliger af denne type. Målet er i sidste ende at skabe større livskvalitet og bekæmpe ensomhed, som i dag påvirker 100.000 ældre.
