Udviklingsselskab. Grundejere. Kommune. Flere aktører spiller en rolle i udviklingen af nye byområder, men hvem skal på sigt tage vare på fællesarealer og byliv? Bydelsforeninger kan være en del af løsningen ved at samle og engagere beboere på tværs af bebyggelser, men de præcise ansvarsområder skal overvejes nøje.
Hvordan sikrer man, at visionerne for en ny bydel føres videre, når de kræfter, der har stået for at udvikle bydelen, ikke længere er der? Det er en udfordring, som både handler om bydelens fysiske fremtoning og funktioner - og beboernes trivsel og oplevelse af at føle sig hjemme. Flere arealudviklingsselskaber og andre aktører rundt omkring i landet står med netop denne udfordring.
Det gælder f.eks. i de nye bydele Kanalbyen i Fredericia, Køge Kyst og Nærheden i Høje Taastrup Kommune, som alle udvikles i partnerskab mellem den stedlige kommune og Realdania By & Byg.
Fællesskab og social sammenhængskraft er her pejlemærker i projekternes stræben efter at være rammen om det gode liv. Bydelene er udviklet med fælles rammer som f.eks. grønne byrum, udekøkkener, legepladser og fælleshuse, hvor beboerne kan møde hinanden og skabe nye relationer, ligesom der er skabt fælles forsyningsløsninger i form af lokal afvanding af regnvand, fælles affaldscontainere og p-huse.
Ansvaret for de to opgaver; at vedligeholde og drifte disse bydeles fysiske rammer og faciliteter og at understøtte byliv og fællesskab, ligger i hver bydel hos en bydelsforening. Erfaringerne hermed var et omdrejningspunkt i Realdania By & Bygs publikation fra 2023 – ”Fra projekt til levende by” – og siden da har vi evalueret modellen ved også at udveksle erfaringer med andre danske arealudviklingsselskaber og boligudviklere.
Bydelsforeningen varetager driften af de arealer og faciliteter, som er fælles for områdets beboere, dvs. de områder, der ligger uden for grundejerforeningernes egne arealer og heller ikke tilhører kommunen eller andre. På bylivsområdet handler det om at styrke den sociale sammenhængskraft i bydelen ved f.eks. at understøtte brugen af et udekøkken eller et fælleshus – og sammen med frivillige at skabe sociale aktiviteter for alle bydelens beboere. Fredagsbar, sankthans, foredrag, nytårskur og kreaklub er eksempler på aktiviteter, der kan samle beboere.
Professionelle og frivillige drivkræfter
En bydelsforening er en ”paraplyforening”, der formelt består af bydelens grundejerforeninger, som hver især typisk kun favner en enkelt karré eller bebyggelse. Det er formelt grundejerforeningerne, der bliver medlemmer – ikke deres beboere – og det sker i takt med, at arealudviklingsselskabet sælger byggegrundene til investorer. Arealudviklingsselskabet er selv medlem af foreningen, så længe det ejer usolgte byggegrunde.
Det betyder, at arealudviklingsselskabet i starten udgør majoriteten i foreningen og derfor i de første år påtager sig hovedansvaret for både driften af de fælles områder og faciliteter og indsatsen for bylivet. Men i takt med, at byggegrunde sælges til investorer, som bygger boliger og sælger eller lejer dem ud, fordeles indflydelsen i foreningen anderledes, og flere og flere grundejerforeninger engagerer sig i bydelsforeningens opgaver. Det kan være gennem repræsentation i bydelsforeningens bestyrelse eller i udvalg for drift eller byliv.
Særligt i starten vil professionelle repræsentanter fra bygherrernes organisationer præge bydelsforenings bestyrelse, men over tid vil det typisk i højere grad være områdets beboere, som frivilligt engagerer sig. Det kan dog være en udfordring at rekruttere beboere til en bydelsforenings bestyrelse, fordi det for mange er vanskeligere at relatere sig til ”den store paraply” end til det nære liv i ens egen bebyggelse. Det er en proces, der tager tid, og som gerne skal medvirke til at forankre, at fællesskaberne i området trives, og beboerne oplever, at bydelen er deres, og tager ansvar for den, så visionerne for bydelen føres videre i en altid aktuel form.
Da bydelsforeningens ansvar for drift og byliv et godt stykke ad vejen kommer til at bero på frivillige kræfter blandt beboerne, der påtager sig bestyrelses- opgaver i deres fritid, kan det i øvrigt ofte være en god idé at afsætte midler til professionelle bestyrelsesmedlemmer eller evt. aflønne en formand for at påtage sig opgaverne som en mere regulær beskæftigelse. Typisk har en bydelsforening tillige en professionel administrator og/eller vicevært tilknyttet. Hvad der er den rigtige løsning, vil være forskelligt fra sted til sted.
Kanaler og parkeringshuse
Bydelsforeningen får typisk ikke ansvaret for alt, hvad der er fælles. I nogle tilfælde overtager kommunen dele af infrastrukturen og byrummene, alt efter hvad der aftales – og her er det en helt central overvejelse, hvilken fordeling, der giver bedst mening i det lange løb.
Bydelsforeningens bestyrelse og udvalg kan under alle omstændigheder ikke løse opgaverne alene, og særligt på driftsområdet vil de som sagt have brug for at alliere sig med en professionel vicevært el.lign. Er driftsopgaverne meget omkostningstunge eller tidskrævende, kan det også betyde, at ressourcerne til drift går fra det andet hovedformål – at fremme fællesskaber.
Derfor er det en vigtig overvejelse, om de fagligt mest komplekse opgaver overhovedet skal ligge i en bydelsforening.
Et eksempel på en sådan erkendelse finder vi i Kanalbyen i Fredericia. Her har ansvaret for vedligeholdelse af bydelens kanaler fra starten været placeret hos bydelsforeningen. Men det har vist sig at være en vanskelig opgave, da en kanal er et kompliceret teknisk anlæg, hvis bolværk, spuns og ankre mv. ikke er ligetil at håndtere. Der er derfor enighed om, at Fredericia Kommune skal overtage ejerskabet og ansvaret for kanalerne.
Et andet eksempel er i Nærheden. Her har bydelsforeningen ansvar for bydelens parkeringshuse, hvor beboere og gæster kan parkere gratis. Det er der ikke ændret på, men også her må man konstatere, at drift af parkeringshuse er en forholdsvis specialiseret og omkostningstung opgave, hvor blandt andet de brandtekniske hensyn kræver ekstern faglig ekspertise.
Også når det gælder mere almindeligt vedligehold af f.eks. veje, pladser, byrum og grønne arealer, er det en overvejelse værd, om ansvaret skal ligge i en bydelsforening, hos kommunen eller et helt tredje sted. Det handler om, hvilke aktører, der kompetencemæssigt, organisatorisk og økonomisk er bedst rustet til at varetage en given driftsopgave. Her er der ingen facitliste, men fordelingen skal overvejes nøje i den enkelte situation.
Afklaring af snitflader kræver ressourcer
Når man beslutter at etablere en bydelsforening, er det vigtigt at forholde sig til, at det skal give mening og være forståeligt for den enkelte beboer, hvem der har ansvaret for hvad, og hvorfor man eventuelt skal betale kontingent til både en grundejerforening og en bydelsforening.
Heri ligger et kommunikationsansvar, som starter hos den bygherre, ejendomsmægler eller administrator, som sælger eller udlejer en bolig, og som kan have vidt forskellige rutiner for kommunikation og dialog. Når beboerne først er flyttet ind, er det bydelsforeningen og de enkelte grundejerforeninger, der må gøre ansvarsfordelingen forståelig for deres medlemmer.
For beboeren kan det virke komplicerende, at bydelsforeningen er et ekstra organisatorisk led, så man typisk skal forholde sig til tre instanser - hvor grundejerforeningen står for driften på egen matrikel og bydelsforeningen for en række fælles anlæg i bydelen, mens kommunen typisk har ansvaret for større infrastruktur. Netop denne kompleksitet betyder, at der ofte bruges ressourcer på både at afklare og forklare snitflader.
Byens sociale liv
Når det handler om bydelens sociale dimension, er bydelsforeningens primære opgave som nævnt at understøtte liv og fællesskaber for hele bydelen. En sådan indsats bunder typisk i en vision for bydelen om fællesskab – og netop fællesskab er i dag et buzzword inden for by- boligudvikling. Men hvad er det konkret for fællesskaber, der er tale om?
I Nærheden, som i dag har ca. 6.000 indbyggere, er fællesskaber, aktiviteter og trivsel centralt i visionen for byudviklingen. Derfor bliver der bygget kvarterhuse, som bydelsforeningen har valgt, skal være forbeholdt fælles aktiviteter og arrangementer på bydelsniveau.
Men giver det mening at tale om et fællesskab, der favner så mange beboere? Det er måske nemmere at opnå følelsen af fællesskab inden for rammerne af den enkelte grundejerforening, hvor man naturligt er tættere på hinanden og fælles om flere nære ting. Her er erfaringen, at en bydel typisk består af mange mindre fællesskaber lokalt, og at jo stærkere disse mindre fællesskaber er, jo bedre forudsætninger har de større fællesskaber på bydelsniveau. Der er selvsagt også forskel på hvilke aktiviteter, der kan samle hhv. lokalt i den enkelte grundejerforening i forhold til på bydelsniveau, fx i kvarterhuse.
I Nærheden oplever man nu en stigende opbakning til fælles aktiviteter som en årlig bydelsfest, der er for alle, og på Søndre Havn i Køge lader det til at være lykkedes for bydelsforeningen at skabe en fornemmelse af fællesskab og sammenhold i bydelen med knap 1.400 beboere gennem arrangementer som en jævnligt tilbagevendende fredagsbar i sommerhalvåret med udsigt til strandeng og hav.
Uanset hvad, er sådanne rammer og traditioner positive bidrag til livskvaliteten for de beboere, som benytter sig af tilbuddene og måske gør nye bekendtskaber eller dyrker interesser, som der ikke ville være kritisk masse til at kunne samles om i den enkelte grundejerforening. For de beboere kan det give en oplevelse af fællesskab og en følelse af at høre hjemme i bydelen.
Bylivsfunktion gør forening vedkommende
Det kræver ressourcer og tid at opbygge byliv og fællesskaber. Til at hjælpe med at løse opgaven ansætter flere bydelsforeninger derfor en professionel bylivskoordinator, der som en central ankerperson støtter op om beboernes ideer, engagement og frivillighed, f.eks. ved at lette administrationen. Det er vigtigt, at den professionelle netop understøtter beboernes egne ideer og drive, for det har betydning for deres ejerskab, engagement og medansvar for bylivet, og det er mere bæredygtigt på længere sigt.
Under alle omstændigheder er det afgørende, at bylivsfunktionen er klart identificerbar for beboerne. Bydelsforeningens opgave med at fremme byliv kan faktisk gøre hele foreningen ekstra vedkommende, fordi den får mere synlighed, og fordi beboerne får en mere direkte mulighed for kontakt til foreningen, end hvis den kun varetog fysiske driftsopgaver.
Vil vi i Realdania By & Byg så arbejde på at etablere bydelsforeninger i fremtidige arealudviklingsprojekter?
Vores foreløbige evaluering viser, at det fortsat giver god mening at etablere en organisatorisk ramme om en bydels fællesskaber og liv. For så vidt angår bydelsforeningers driftsansvar skal man overveje fordelingen af opgaver til foreningen nøje.
Om nogle år, når vi har samlet endnu flere erfaringer, vil vi evaluere igen og se, om det viser det samme eller et andet billede.