Riv ned eller renovér?

Adskillige tunge grundpointer trængte igennem under et intenst debatmøde i Almen Boligforum 26. august 2015. På dagsordenen var fremtidssikring af almene boliger under overskriften ”Riv ned eller renovér” og ekspertrøsterne på Hindsgavls podium skiftedes til at mane til besindighed og aktion:

”Undersøg mulighederne meget grundigere, før I tager en beslutning!”

”Lyt til mange flere forskellige eksperter!”

”Renovér kun hvor det faktisk betaler sig, og renovér langt mere ambitiøst end i dag!”

”Riv for gud skyld ned!”

”Sluk bulldozerne!”

”Lad os nu lige tænke os rigtig, rigtig godt om!”

Riv ned eller renovér? Alle i salen var enige om at metodevalget er svært, når almene boliger skal fremtidssikres - for hvad betaler sig bedst? Valget tynges desuden af en dårlig sammenhæng mellem, hvad boligorganisationerne kan, hvad de må og hvad de kunne have brug for. 

Opmærksomheden samlede sig især om udfordringerne i økonomi og lovgivning under eftermiddagens rundbordsdiskussioner. Og så stod der Landsbyggefonden på rigtig mange af de ”bekymringsbreve”, som deltagerne noterede under workshoppen.

Så hvor kan man starte sine overvejelser? Dagens oplægsholdere havde en række slagkraftige bud:

Vandtætte skotter skal væk
Dansk Byggeri og Kuben var i løsningsmode og stiller sig gerne bag, at regler og rammer for almene byggerier og renoveringer bliver mere fleksible. Men boligorganisationerne skal selv påvirke processen.

”Fra vores dagligdag ved vi, at mange faktisk har stor glæde af at bo, som de gør og til den husleje, de har. Spørgsmålet er, om vi skal være så aggressive for at finde den nye løsning?”

Regionsdirektør Henrik Steen Sørensen fra Kuben Management advarer generelt mod at ’overbehandle’ den almene bygningsmasse. Og den virkelige udfordring for fremtidssikring af almene boliger er ifølge Sørensen administrative skel:

”Den kommunale verden giver tilsagn til nybyggeri og kommer med grundkapitalen, men når vi snakker om renovering og tilladelse til nedrivning, kommer tilladelsen jo fra centraladministrationen, fra Landsbyggefonden og i særdeleshed fra beboerne. Altså, det er to verdener, der ikke har en skid med hinanden at gøre. Der er et vandtæt skot imellem.”

Hvem kan fjerne skottet ifølge regionsdirektøren? Henrik Steen Sørensen peger ud i salen:

”Det er jer, der sidder her. Det er jer, der har noget med Landsbyggefonden at gøre, der sidder i bestyrelsen, der sidder i repræsentantskabet og så videre. I er her. Det kan godt ske, at regeringen eller et ministerium har en slags fremskudt behandlerinstans i Landsbyggefonden, men I har rigtig meget at sige derinde.”

Direktør Torben Liborius fra Dansk Byggeri tilsluttede sig behovet for fleksibilitet, for at man kan håndtere fremtidens bæredygtige renovering:
 
”Vi har nok en tendens til at overvurdere udviklingen på to-tre-års sigt, men vi har en mindst lige så stor tilbøjelighed til at undervurdere udviklingen på ti års sigt.”

Han opfordrede til mere samarbejde og innovationsvilje i den måde man bor og bygger i almene boligorganisationer:
 
”Der er behov for, at vi som politiske interessevaretagere sammen med jer prøver at få gennembrudt de vandtætte skotter.” 

For guds skyld, riv ned
Friske tal fra DTU viser et misforhold mellem den forventede og faktiske energibesparelse efter renovering. Professor Per Heiselberg sætter fede streger under vigtigheden af at forstå forbrugerne og planlægge ud fra retvisende tal.

”Det er desværre sjældent, at vores forventning bliver opfyldt, når vi gennemfører renoveringer eller laver et nybyggeri. Hovedkonklusionen er, at i bygninger, som har et dårligt energimærke, er det aktuelle energiforbrug faktisk væsentligt lavere end forventet, mens vores meget energieffektive huse, som skulle have et meget lavt energiforbrug, har et faktisk forbrug, som er 2-3 gange højere end det burde være.”

Per Heiselberg understregede, at man skal være meget opmærksom på, at få opfyldt sine energimål, hvis man skal renovere eller bygge energieffektivt:

”Jeg har valgt at være meget kontant i min udmelding: For guds skyld, riv ned.”

Værn om atmosfæren
Knap så kontant var næste udmelding. Nedrivning løser ikke alle problemer og kan skære uopretteligt hårdt gennem et møjsomt opbygget bymiljø, siger professor og arkitekt Claus Bech-Danielsen.

”Lad os nu lige tænke os rigtig, rigtig godt om, inden vi begynder at rive alt for mange huse ned. De lokale historier og den fortælling, der bygger sig op i en ny by, som en forstad er, skal vi måske værne lidt mere om.”

Kvarterer og boligområder, der fungerer godt, vil blive ramt hårdt af nedrivninger, som ikke tager hensyn til det opsparede boligmiljø, advarede professor Claus Bech-Danielsen og pegede samtidig på at nedrivning ikke bør bruges som løsning på alle udfordringer. Det eksporterer bare problemet.

Bech-Danielsen udrullede derefter talrige eksempler og illustrationer af nogle af de kvaliteter, som vi er glade for ved vores kvarter eller bydel måske skyldes, at vi har arbejdet i årtier på langsomt at opbygge en fortælling og kvalitetslag. Beboerne skal simpelthen opleve, at de kan bygge videre på en eksisterende by, sætte deres præg på de fysiske rammer.
 
”Vi skal fokusere på de kvaliteter, vi gerne vil have skabt. Der er behov for, at vi laver nogle langt, langt grundigere analyser, både inden vi renoverer, og inden vi river ned.”

Spænd nettet ud
Efter egne dyrekøbte erfaringer med vanskelig nedrivning af en afdeling og efterfølgende nybyggeri, anbefaler DAB’s arkitekt Torben Andersen generelt alle boligafdelinger og organisationer at sikre sig grundigt før de bevæger sig ad denne vej.

Og det er beklageligt, påpegede Torben Andersen, at innovation har trange kår, når der mangler et sikkerhedsnet under eksperimenter eller nye metoder.

”Beboerne skal betale, så derfor er vi meget lidt tilbøjelige til at være innovative, for hvem skal betale billetten, hvis det vi foretager os, er risikofyldt?”

Han understregede samtidig at beslutningen i allerhøjeste grad er situationsbestemt og kan trække i begge retninger.

”Vi skal ikke bare rive ned for at rive ned, vi skal have en kulturarv, som vi kan tage med os, og vores børn og børnebørn skal have glæde af. Men på den anden side, skal vi jo heller ikke transformere noget frem i tiden, som ikke har nogen værdi for fremtiden.”

Sluk bulldozerne, vær mere ambitiøs
Anderledes kompromisløs var tegnestuen bjerg arkitektur. Passivhusrenovering kan efter deres mening udføres billigere end nybyggeri efter nedrivning.

Danske bygherrer bliver nødt til at se lidt længere, end man normalt gør, både med hensyn til boformer og løsningsmodeller, anbefalede passivhusekspert og arkitekt Lars Køhler fra bjerg arkitektur, der gik mod strømmen med dagsaktuelle bundlinjeanalyser og var bekymret over kløften mellem praksis og teori om energibesparelse.

Køhler refererede til egne erfaringer, der ikke helt matcher andre oplægsholderes standpunkt om, at renovering ofte ikke betaler sig. Han mener ikke, at den faktiske energibesparelse ved renovering er begrænset.

”Den konklusion er i min bog baseret på, at tingene ikke er blevet gjort ordentligt. Og konklusionen er baseret på de statslige standarder, som der er blevet beregnet efter. Vi holder os gudhjælpemig til den standard, der er sat af staten.”

”Jeg synes næsten, jeg hørte bulldozerne starte op her i morges. Selvfølgelig er der noget, der skal rives ned, men der er for fanden også noget, der ikke skal totalrenoveres efter passivstandarden. Og så er der en stor blok i midten, hvor vi alt for ofte oplever, at vi går traditionelt til værks. Så lad alarmklokkerne ringe og så begynd at se lidt længere, end vi plejer, for hvis man går ambitiøst nok til værks, så kan det betale sig.”