Storm, skybrud, ekstrem regn og havvandsstigninger er blevet en hyppigere gæst i det danske vejrliv. Og mere er jo nok i vente. Hvad betyder klimaændringerne for ejere af private udlejningsejendomme – på kort, mellem og lang sigt? Hvad bliver renoveringsbehovet? Og hvordan laver man merværdi i de nødvendige klimatilpasnings og renoveringsprojekter? Og ikke mindst - hvordan skal det hele hænge sammen økonomisk?
Det var spørgsmålene, da Privat Boligforum mødtes torsdag den 3. september i Nimbs smukke lokaler midt mellem Hovedbanegården og Tivoli.
Formandsskifte
Dagen startede dog med fokus på noget helt andet end klima. Boris Nørgaard-Kjeldsen har siden Privat Boligforum blev oprettet for 10 år siden været formand for debatkomitéen. Han er adm. direktør for DADES, som med en ejendomsportefølje på små 17 mia. kr. hører til blandt Danmarks største private ejendomsinvesteringsselskaber.
I sin velkomsttale meddelte han, at han har valgt at trække mig som formand for Privat Boligforums debatkomité. Et ønske man både i Realdania og i debatkomitéen har haft forståelse for. Han kunne desuden annoncere, at Ulla Diderichsen har valgt at takke ja til overtagelsen af formandsposten.
”Ulla har ligesom mig været i komitéen lige fra starten, og hun har uden tvivl alle kvalifikationerne til at blive fantastisk formand” udtalte Boris Nørgaard-Kjeldsen.
Den afgående formand fremhævede, at ambitionen med Privat Boligforum fra starten har været at vise vejen til attraktive udlejningsboliger, hvor glade lejere, bæredygtighed og sund økonomi går hånd i hånd. Og han afsluttede med at konstatere:
”Det har været en meget spændende rejse. Jeg synes, vi er kommet langt med at få opfyldt vores ambition og få skabt klarhed over og debat om vores mange og fælles udfordringer i en dynamisk og foranderlig branche”
Og så gjorde han desuden opmærksom på, at han ikke forsvandt længere væk, end at han fortsat vil være menigt medlem af debatkomitéen
Ulla Diderichsen
Den nye formand for Privat Boligforums debatkomité, har ligesom den afgående været en del af debatkomitéen, siden den blev oprettet i 2005. Ulla Diderichsen er 59 år gammel og uddannet cand. merc. I øvrigt er hun via sit familiefirma engageret i hotelbranchen og udlejning af private bolig- og erhvervsejendomme.
Desuden har hun siddet i kommunalbestyrelsen i Herning i 12 år og sidder nu også i Regionsrådet i Region Midtjylland, Vækstforum og MCH Messecenter Hernings repræsentantskab plus flere andre tillidshverv.
Beliggenhed, beliggenhed, beliggenhed
Dagens program startede med en tur op i den faglige helikopter med TV2-meteorologen Peter Tanev. Ifølge Peter Tanev viser modellerne for fremtidens vejr i hele Europa, at vi skal indstille os på, at somrene bliver mere tørre, men at det vand, der til gengæld kommer til at falde, i højere grad vil falde på én gang, som for eksempel det kraftige skybrud vi oplevede i København 2. juli 2011.
Skybruddet over København den 2. juni 2011 kostede over 5 milliarder i skadeserstatning, og var i 2011 den største enkeltstående begivenhed i Europa, når det handler om forsikringssum.
Der er dog stadig et stykke op til den dyreste storm i danmarkshistorien. Den store storm i 1999. Den kostede ifølge Brian Wahl Olsen fra Alm. Brand samlet set forsikringsbranchen 13 milliarder kr.
Med en sådan vejrudsigt i vente vil det næste naturlige spørgsmål for mange ejere af udlejningsejendomme nok være; hvad kommer det til at betyde for forsikringsbehovet?
Ifølge dagens anden taler, skadedirektør i Alm. Brand, Brian Wahl Olsen, skal vi indstille os på, at det solidariske forsikringsprincip i fremtiden kommer under pres.
I dag er forsikringsgrupper delt op på forskellige segmenter. Landbrug for sig, erhverv for sig osv, men i fremtiden skal vi vænne os til, at beliggenheden også bliver afgørende, når der skal udregnes forsikringspræmie.
Ifølge Brian Wahl Olsen taler nogle forsikringsselskaber højt om det, andre gør ikke, men alle er i gang med at finde de parametre, der indregner beliggenhed i forhold til regnvand i forsikringspræmien. Firkantet sagt kommer ejerne af ejendomme med gade-navne som "Mosesvinget” og ”Søengen” til at betale mere i præmie end ”Udsigtspunktet” og ”Toppen”.
Lille ekstraudgift – stor effekt
Ifølge Brian Wahl Olsen har forsikringsbranchen den indbyggede udfordring i forhold til klimaændringerne, at forsikringer bygger på princippet om at genopbygge til samme niveau, som før skaden er sket. Man risikerer med andre ord at stå med præcis samme udfordringer, når næste skybrud kommer.
For at ændre på det mønster foreslår Brian Wahl Olsen, at en række nøgleaktører sætter sig sammen og udarbejder fælles planer for fremtidssikrede løsninger, når skaden er sket. Så kan man, når man genopbygger for en ganske lille ekstraudgift få rigtigt meget effekt - til gavn for hele samfundet. Løsninger der gør, at vandet kan løbe væk, næste gang regnen falder.
Det er ifølge Brian Wahl Olsen meget vigtigt, at disse planer ligger klar på forhånd, for når skaden er sket, er der så meget pres fra ejerne om at få løst deres problemer her og nu, at der sjældent er overskud til at tænke langsigtet.
Disse fælles løsninger til fremtidssikrede klimatilpasningsløsninger kræver, at ejerne, kommune og stat også er parat til at bidrage finansielt, men Brian Wahl Olsen lover til gengæld, at forsikringsbranchen nok skal løfte sin del af finansieringen. Derfor har Alm. Brand blandt andet også engageret sig i ”Nationalt dialogforum omkring klimatilpasning”.
Paradoksproblemet
Efter pausen indtog adm. direktør i Ejendomsforeningen Danmark, Torben Christensen talerstolen. I sit oplæg kredsede Torben Christensen særligt omkring nogle af de økonomiske forhindringer, den nuværende lovgivning stiller op for klimatilpasnings- og energirenoveringsprojekter særligt det såkaldte paradoksproblem.
Paradoksproblemet er grundlæggende, at der er nogle der betaler for forbedringer, som der er andre, der får glæderne af. I dette tilfælde handler det om Lejelovens definition af vedligeholdelses- og forbedringsinvesteringer. Forbedringsinvesteringer må udlejer overføre til huslejen, hvilket ikke er tilfældet med vedligeholdelsesinvesteringer.
Da det er lejerne, der betaler deres egen varmeregning, er det primært dem, der har glæde af energiforbedringstiltag, men meget ofte bliver en stor del af investeringerne i energiforbedringer defineret som vedligeholdelse, som udlejeren skal afholde uden at kunne overføre til huslejen.
Det har udlejerne selvfølgelig ikke stor interesse i, og det betyder, at mange energirenoveringsprojekter i private udlejningsejendomme og erhvervsejendomme ikke bliver udført, selvom de giver god samfundsøkonomisk og miljømæssig mening.
Så hvis der for alvor skal gang i energirenovering og klimatilpasning i forhold til private udlejningsejendomme, kræver det, ifølge Torben Christensen, at politikerne får løst paradoksproblemet. Det er kun dem, der kan gøre det.
Dagens gode nyhed
Michael Zöllner, erhvervskundedirektør i Vækstfonden, indledte sit oplæg med at betegne sig selv som; ”dagens gode nyhed”, for med den nystiftede Danmarks Grønne Investeringsfond, som er en lillesøster til Vækstfonden, har ejere af private udlejningsejendomme nemlig fået et nyt værktøj i forhold til kapitalfremskaffelse til energirenoveringsprojekter.
Danmarks Grønne Investeringsfond har en udlåningskapital på 5 milliarder kr. Fonden har kun et produkt på hylderne: Lån – og er sat i verden for at tage en større risiko end realkredit og bank. For at opnå et lån, skal projektet opfylde to kriterier; det skal fremme den grønne omstilling i Danmark og være kommercielt levedygtigt.
I forhold til private udlejningsejendomme vil det særligt være investeringer, der omhandler energirenovering, der vil kunne komme i betragtning til et lån fra Danmarks Grønne Investeringsfond. Det kunne for eksempel være investeringer i varmepumper eller lavenergivinduer.
Pensionsafkast og klimatilpasning
Thomas Anfinn Joensen fra ATP Ejendomme sluttede talerrækken af. ATP Ejendomme ejer og administrerer en af Danmarks allerstørste ejendomsporteføljer, der primært består af erhvervsejendomme. Han uddybede i sit indlæg, hvordan man forener ønsket om at skabe størst mulig afkast til pensionsindbetalernes med ambitionen om at spille en ansvarlig rolle på klimaområdet. Det er blandt andet muligt fordi ATP hovedsagligt køber ejendomme for at beholde dem i hvert fald på en 30 års sigt.
ATP Ejendomme arbejder særligt med at klimasikre deres ejendomme via såkaldte ”passive” løsninger, som for eksempel en faskine som opsamler regnvand og leder det direkte ned i jorden. Dermed aflastes kloaksystemet ved kraftig regn, og man sparer eventuelt udgiften til at koble afløbet til kloakken.
Det koster selvfølgelig penge at etablere, men ifølge Thomas Anfinn Joensen er det en investering, der godt kan betale sig på længere sigt, selvom udgiften ikke direkte kan overføres til huslejen, for løsningerne skaber gladere kunder, der bliver boende længere, når der ikke står vand i kælderen efter et skybrud.
Danmarks Grønne Investeringsfond
Danmarks Grønne Investeringsfond er en lillesøster til Vækstfonden og blev lanceret på Folkemødet 2015, og har tidligere adm. direktør i Vestas, Ditlev Engel, som formand for bestyrelsen. Fonden har en lånekapital på 5 milliarder kr. Kriterierne for udlån er, at der er tale om investeringer, der fremmer grøn omstilling, og at de er kommercielt bæredygtige.
