Et ejendomsmarked på vippen
Behersket fremgang i økonomien både i Danmark og globalt medfører lave renter i en rum tid fremover, men der er ingen tegn på overophedning i ejendomsmarkedet. Det var konklusionen, da Erhvervsforum og Privat Boligforum mødtes i København den 21. april 2016.
En klar forbedring i privatforbruget og stor fremgang i beskæftigelsen kan ikke skjule, at dansk økonomi stadig kæmper med lav vækst og sandsynligvis vil gøre det i lang tid fremover. Lav vækst er et globalt fænomen for tiden, og derfor ser Nordeas cheføkonom Helge Pedersen heller ingen tegn på, at renterne er på vej til at stige i nær fremtid. Det er godt for låntagerne, men en kæmpe udfordring for banksektoren:
”Vi mener ikke at Den Europæiske Centralbank vil sætte renten op før i 2018. Vi har negative renter i dag, og jeg skal hilse og sige fra min sektor, at det er et problem, når vi samtidig har et kæmpe indlånsoverskud og skal deponere det i Nationalbanken til -0,65 %. Det er derfor både erhvervskunder og privatkunder får en dårlig rente for tiden, men når ECB banker renten ned i det negative territorium, er vi nødt til at følge efter, fordi vi skal have en fast valutakurs over for Euroen”.
Ingen bekymring for boligboble
Den lave investeringsaktivitet kan også ses i byggeriet, hvor nybyggeriet af især boliger stadig ligger meget lavt i et historisk perspektiv. Derfor er Helge Pedersen heller ikke bekymret for en boligboble:
”Nybyggeriet ligger lavt på trods af denne her sindssygt lave finansieringsrente. Og jeg mener, at risikoen for en boligboble først bliver reel, når priserne på eksisterende boliger er steget kraftigt, og man derefter ser et stort udbud af nybyggeri. Så sker der et eller andet, som får priserne til at reagere i nedadgående retning, og så går det voldsomt for sig. Men der er vi slet ikke endnu”.
Masser af egenkapital i markedet
Peter Winther, som er adm. direktør for mæglervirksomheden Sadolin & Albæk, ser heller ingen tendenser til overophedning på trods af, at markedet for investeringsejendomme i 2015 var tilbage på niveauet før finanskrisen. Den helt store forskel er ifølge Peter Winther, at det i dag er institutionelle investorer, som er altdominerende i markedet. Både danske og i stigende omfang udenlandske pensionskasser har kanaliseret mange penge ind i ejendomme, og det betyder, at andelen af egenkapital i markedet er langt større:
”I forhold til toppen i 2006 er der i dag dobbelt så meget egenkapital placeret i markedet. Og det er udenlandske investorer, der et stykke hen ad vejen driver det. I 2015 var cirka halvdelen af køberne målt efter volumen fra udlandet, den anden halvdel fra Danmark var langt overvejende institutionelle investorer. Hvis vi kigger på i år, så tror vi, at de udenlandske investorers andel bliver endnu større”.
Ejendomme = en attraktiv investering!
Den høje andel af egenkapital reducerer risikoen for misligholdelse og tvangssalg markant, og dertil kommer de lave renter og et ustabilt aktiemarked, som tilsammen gør ejendomme til en attraktiv investering.
Fremgangen fortsætter i 2016, og udenlandske investorer vil spille en stadig større rolle på det danske ejendomsmarked. Sådan lød prognosen fra Peter Winther, adm. direktør i mæglervirksomheden Sadolin & Albæk, som var på scenen sammen med Nordeas cheføkonom Helge Pedersen.
Fremgangen fortsætter
Peter Winther kan være bekymret for, at den store fremgang stort set udelukkende finder sted i København, mens resten af landet inklusiv Aarhus fortsat kæmper med lav omsætning. Til gengæld mener mæglerdirektøren ikke, at risikoen for markante rentestigninger er til stede. Det mest sandsynlige er en relativt beskeden inflationsdrevet rentestigning, og det kan ejendomsmarkedet sagtens håndtere, som det har gjort mange gange før.
Derfor er Peter Winther også optimist på markedets vegne. Lave renter og mangel på attraktive investeringsalternativer vil holde gang i omsætningen:
”Vi forventer mange transaktioner, og vi forventer, at priserne vil stige. Men vi forventer ikke, at priserne vil stige med samme takt, som de har gjort de seneste tre år. Det skyldes især, at man ikke rigtigt kan få mere input fra yderligere rentefald. Og så tror vi på, at de udenlandske investorer vil være dominerende inden for alle segmenter. Årsagen er, at København simpelthen leverer et fornuftigt afkast i forhold til risikoen og i forhold til alle de andre muligheder, de har for at bruge deres penge”.
Produktionsdanmark under pres
Hovedstadsområdet er i det hele taget den store vinder i den omfattende urbanisering, som finder sted i øjeblikket. Det bekræftede projektdirektør Curt Liliegreen fra Boligøkonomisk Videncenter, inden han konstaterede, at det bygningsareal, som bruges til fabrikker og værksteder, nu falder og på den måde fremhæver en anden markant strukturel forskydning.
En forskydning som er godt i gang med at forandre økonomien, og som også vil påvirke ejendomsmarkedet:
”Vi ser et fald i bygningsarealet til fabrikker og værksteder. Det kan man ikke forestille sig med sådan noget som boliger. Det er ret alarmerende og ret nyt. Det viser lidt om styrken i denne her omstilling. Samtidig går administration, handel og lager op, og det krydser så i 2009, og nu for første gang er det areal blevet større. Det er et udtryk for den omstilling, der er i gang i samfundet, væk fra produktionserhvervene og over til tjenesteydelseserhvervene. Et fair bud vil være, at det her kun er begyndelsen, og at vi vil se en noget kraftigere nedgang i produktionsarealet fremover.
Ovenstående er en sammenfatning af debatmødet ”Et ejendomsmarked på vippen”, som fandt sted den 21. april 2016 i København.