Det skæve Danmark?

Dagen blev indledt med valgmøde i Valggruppen for private udlejningsboliger. Læs hvilke syv kandidater, der blev valgt til Realdanias repræsentantskab i anden artikel her på hjemmesiden. Herefter blev fokus rettet mod fremtiden for private udlejningsejendomme i provinsen under overskriften: ”Er der håb derude?”

Danmarks førende ekspert på prognoser for befolkningstilvækst og ejendomsmarkedet, projektdirektør Curt Liliegreen fra Boligøkonomisk Videnscenter, indledte med et kig i krystalkuglen. Han lagde fra land med at slå fast, at vi i fremtiden skal indstille os på et todelt boligmarked:

”I fremtiden vil der være vinder- og taberbyer. Meget mere end før. Det er det skæve Danmark, eller måske rettere det pilskæve Danmark”.

Herefter koncentrerede Curt Liliegreen sig blandt andet om at besvare spørgsmålet om, hvilke byer i provinsen man skal investere i, hvis man vil satse sine penge uden for København og Aarhus.

Urbaniseringen vil ifølge Curt Liliegreen være dobbelt. Først og fremmest er der tilstrømningen til storbyerne: København, Aarhus, Odense og Aalborg, men derudover vil der også være en række regionale ”vinderbyer” i provinsen som fx Nykøbing Falster og Hjørring, der primært vil opleve tilflytning på bekostning af de mindre byer i lokalområdet.

Så hvis man er investor, der ønsker at placere sine penge i private udlejningsboliger, skal man ifølge Curt Liliegreen enten gå efter disse regionale ”vinderbyer” eller det sikre valg, storbyerne, særligt København og Aarhus. Specielt i København vil behovet for private udlejningsboliger vokse markant de kommende år.

Det skyldes primært fire forhold. Befolkningstilvækst, vækst i antallet af singler, de høje priser på ejerlejligheder og øget krav til egenkapital i forbindelse med realkreditlån. Flere storby singler vil i fremtiden foretrække en lejebolig af livsstilsmæssige årsager, og flere både singler og ikke-singler vil blive tvunget ud på lejemarkedet, fordi det ganske enkelt ikke længere har råd til at købe en ejer- eller andelsbolig i København.

Lokale ildsjæle og Cold Hawaii

Derefter gik turen til et helt andet hjørne af Danmark, til Danmarks surfmekka ”Cold Hawaii” i Klitmøller i Thy. Så langt væk fra København, som man nærmest kan komme, og et sted hvor lokale ildsjæle har formået at gøre en markant forskel. Vi hører ellers ofte i medierne, at udviklingen kun går én vej. De fleste landsbyer i Yderområderne lige så godt kan dreje nøglen om.

Men i Klitmøller i Thy har man formået at skabe befolkningstilvækst ved at fokusere på livskvalitet, der bygger på stedbundne kvaliteter. Her handler det særligt om de gode forhold for windsurfing. Historien om Cold Hawaii og Klitmøller blev serveret af Rasmus Johnsen, som er lokal iværksætter i det nordjyske.

Skal man koge succesen i Klitmøller helt ind til benet, så handler det ifølge Rasmus Johnsen om en heldig kombination af tre faktorer:

”Det vi særligt er lykkedes med i Klitmøller, er en kombination af ildsjæle, iværksættere og den gode ide. Jeg plejer at sige, at man sagtens kan have både ildsjæle og iværksættere, der ikke har en god ide og man kan også have den gode ide uden ildsjæle og iværksættere. Det er kombinationen, der gør forskellen.

Kategori 1, 2 og 3 byer i provinsen

Dagens sidste taler var PFAs ejendomsdirektør, Michael Bruhn. PFA er Danmarks største og Europas femtestørste pensionsselskab og forvalter investeringsmidler for over 500 milliarder kroner, så det betyder noget for hele markedet, hvordan PFA vælger at placere deres boliginvesteringer i landet.

Tidligere i 2017 kom der en nyhedshistorie frem i flere nationale medier om, at nu rykker pensionsmilliarderne for alvor til provinsbyerne. Men hvor langt rækker interessen egentlig, når det kommer til stykket? Har PFA også kig på de mindre provinsbyer, eller er det kun byer som Hillerød, Silkeborg og Kolding, der vil få glæde af pensionsmilliarderne?

Michael Bruhn lagde ud med at understrege, at PFA ikke er en filantropisk virksomhed. PFA investerer ikke i provinsen ud fra en ambition om at skabe et Danmark i balance. I alt, hvad PFA Ejendomme beskæftiger sig med, er omdrejningspunktet at skabe det bedst mulige afkast for deres kunder.

I alle deres ejendomsinvesteringer er PFA ifølge Michael Bruhn megatrend-drevet. Det skaber nemlig det bedste afkast på den lange bane:

”Fordi ejendomme er lange investeringer, og det vil sige, hvis man ikke tager højde for, hvordan samfundet i øvrigt udvikler sig, for e-handel, robotter, for urbanisering, for demografi, at der bliver flere ældre, og folk bor alene – tror jeg på, at man kan få en ordentlig en på kassen.”, udtalte Michael Bruhn.

I forhold til PFA Ejendommes boligstrategi har det betydet, at man har indgået et samarbejde med Institut for Fremtidsforskning for at prøve at spotte, hvilke danske provinsbyer der bliver fremtidens vækstbyer. Samarbejdet har ført til, at man har inddelt danske provinsbyer i tre kategorier.

Kategori 1 byer er byer, hvor der både er tilvækst i befolkningen i byen og i kommunen. Det er f.eks. en by som Vejle. Kategori 2 det er en by, som oplever vækst i mere end blot de +75-årige i byen og begrænset eller en mindre tilbagegang i kommunen. Det er en by som Herning, hvor Herning by vokser, men områderne ikke vokser så hurtigt.  Kategori 3 er der, hvor der kun er en begrænset vækst, og det udelukkende er i 75+ gruppen eller der er decideret tilbagegang i byen eller i kommunen.

Michael Bruhn konkluderede:

”Vi er selvfølgelig startet i Kategori 1, fordi det er et spørgsmål om at skabe et fornuftigt afkast. Vi får ca. 0,75 eller 1 % mere i afkast, når vi investerer i de her byer, end hvis vi investerer i København, og der skal man jo lige huske, at boliginvesteringer det er noget, der hedder 4 eller under, så 1 % mere det er faktisk jo 25 pct. højere afkast ved at investere.”