Industribyggeri for byliv og bundlinje

Et posthus, et bryghus og en spritfabrik omdannet til nye formål kan give værdi både for byen og for bundlinjen. Men det kræver tålmodighed og en god forståelse for markedet. Til debatmøde i Erhvervsforum onsdag den 24. april blev deltagerne klogere på, hvordan kommuner kan samarbejde med kommercielle aktører om at omstille gamle industribygninger til nye anvendelser og samtidig bevare bygningernes særlige sjæl.

Mødet fandt sted i BLOX i København, og dagens ordstyrer var Ane Cortzen, aktuel med DR’s arkitekturprogram "Fantastiske Forvandlinger".

Sprit og industriarv

Det kommunale perspektiv var først på dagsordenen med stadsarkitekt Peder Baltzer, som fortalte, hvordan Aalborg Kommune arbejder med at transformere byens gamle industriområder.

Spritfabrikken i Aalborg havn forvandles i disse år til en ny bydel med erhverv, boliger, kulturinstitutioner og hotel. Omdannelsen af havnefronten er ifølge Peder Baltzer en succes, fordi byrådet holdt fast i en ambitiøs vision. De insisterede på at bevare kulturarven og investerede samtidig voldsomt i den svære tid efter finanskrisen, blandt andet i ungdomsboliger med en central beliggenhed.

”Dermed er vi i dag på vej til at kunne få liv og blandet beboelse, diversitet, nede på havnefronten,” sagde Peder Baltzer.

Det har ikke været helt enkelt, men arbejdet kan alligevel betale sig, mente han:

”Det kræver styring, og det kræver en stærk vision. Men der sker noget ved at holde fast i den der kulturarv. Vi kan se sporene nede på havnen og i den måde, bygningerne smitter af på omgivelserne og dermed på værdien i området.”

God businesscase

Hvis industriarven skal bevares, er man også nødt til at se på de kommercielle aspekter. Det var budskabet fra dagens anden taler, Director Ole Hjorth fra ejendomsmæglerfirmaet Cushman & Wakefield.

Når man arbejder med omdannelse af ejendomme og erhvervsområder, skal man orientere sig om markedsforholdene på investormarkedet og se på konjunkturforhold og boligpriser, forklarede han. Derudover skal man indregne omkostningerne ved at omdanne en fredet ejendom til nye formål. De nuværende energimærker og certificeringer stiller store krav til, hvor energieffektive bygninger skal være, og det er noget, der kan påvirke en businesscase.

Markedet har stor betydning for, hvilke muligheder der er, så når kommunerne arbejder med byplanlægning, kan det betale sig som i Ballerup Kommune at fastlægge nogle bebyggelsesprocenter, der giver mening for den enkelte grundejer. På den måde skubber kommunen lidt til udviklingen i et svært område omkring Telegrafvej.

”Det er en modig måde at gå til sådan et projekt på, at man går ud og regner, før man begynder at tegne, men også samtidig har en dialog med de grundejere, der er i det her område. På den måde får man fra start lavet nogle rammer, som er realiserbare i et kommercielt marked,” sagde Ole Hjorth.

Langsigtet investering giver gode byrum

Posthusgrunden i København er et godt eksempel på en igangværende omdannelse, og Head of property development Robert Nellemann fra Danica Ejendomme var inviteret til at fortælle om Danicas ambitiøse projekt.

”Visionen er at skabe et af de mest attraktive centrale byområder i Danmark. Vi øger bebyggelsesprocenten, men det ligger os meget på sinde, at vi faktisk skaber nogle byrum, der er attraktive, så der kommer besøgende og liv. Det skaber et uplift i markedslejen og dermed på sigt et godt afkast for pensionsopsparerne,” sagde han.

Langsigtede investeringer giver bedre mulighed for at skabe gode byrum, end hvis man arbejder med en kort horisont med en udviklingscase, som skal skabe afkast på kort sigt, forklarede Robert Nellemann.

Selvom udfordringerne i det store projekt har stået i kø med både forsinkelser, politisk modstand og klager fra borgere, ser Danica stadig projektet som en positiv case.

”Vi er en langsigtet investor, så vi føler et stort samfundsansvar. Vi vil gerne etablere de her byrum og byparker, og vi mener faktisk, vi dermed skaber en attraktiv bydel og et aktiv for alle, ikke kun pensionsopsparerne,” sluttede han.

Huse med sjæl

Gamle industribygningers særlige sjæl er noget, der fascinerer Rasmus Friis, direktør i Tetris A/S, som fortalte om virksomhedens arbejde med at renovere markant ejendomsbyggeri. Han kalder resultatet for ’brand buildings’.

Rasmus Friis står bl.a. bag omdannelsen af Tuborgs gamle bryghus til nyt hovedsæde for rederiet Norden og Mejeriet Enigheden til nye kontorlejemål – samt virksomhedens eget kontor på Rentemestervej, som er indrettet i en gammel plastvarefabrik. Omdannelsen af funkisindustriejendommen var en stor udfordring pga. de mange vinduer, som Kulturstyrelsen ikke tillod at udskifte. Man fandt en løsning, men den var ikke perfekt.

”Der er mega varmt om sommeren, og der er pivkoldt om vinteren, til trods for alle de ting vi har lavet, men der er også en helt, helt særlig stemning. Der er altid en sjæl i gamle bygninger. De kan noget, som nybyg ikke kan, og som gør, at jeg altid vil elske at renovere,” sagde han.

Hotel Villa Copenhagen

Efter debatten gik deltagerne i samlet flok til det kommende Hotel Villa Copenhagen for at få et eksklusivt kig ind bag kulisserne på et konkret renoveringsprojekt. Marketing director Nini Andersen og Sales director Marco Wendicke viste rundt i den gamle centralpostbygning fra 1912 ved Hovedbanegården, som er ved at blive indrettet med 380 hotelværelser. Hotellet slår dørene op for gæster i 2020.

Billeder fra dagen