Boliger bygget af beboere skaber bykvalitet

Boliger, der opføres af beboerne selv, kan være et spændende bidrag til byerne både arkitektonisk og socialt. Byggefællesskaber stiller dog krav til organisering og proces, og særligt finansiering kan være vanskelig. En ny publikation fra Realdania By & Byg sætter spot på fænomenet.

Af adm. direktør Peter Cederfeld og chefkonsulent Claus Ravn, Realdania By & Byg 

Fællesskaber er blevet et af tidens nøgleord, også på boligområdet. En både perspektivrig og udfordrende variant er de såkaldte ”byggefællesskaber” - boliger, som opføres af de kommende beboere i fællesskab.

For de enkelte medlemmer af et byggefællesskab kan der være flere fordele: De kan få stor indflydelse på både ydre rammer og den enkelte bolig – og ofte drives de af et ønske om at styrke og understøtte fællesskab gennem fælles faciliteter. Endelig kan det være en motivation af undgå udgifter til en developer ved selv at påtage sig bygherrerollen.

Bidrag til bykvaliteten

Men byggefællesskaber er ikke kun et interessant alternativ for beboerne selv. De kan også tilføre noget unikt til byerne, både arkitektonisk og socialt.

Det kan man læse om i Realdania By & Bygs nye publikation ”Byggefællesskaber – beboerdrevet boligbyggeri i byudvikling”. Publikationen sætter fokus på fænomenet, hvilke krav modellen stiller, og hvilke udfordringer den indebærer.

At boligformen kan berige nye byområder – både med mere varieret arkitektur og større social mangfoldighed, er man flere steder blevet opmærksom på.

Roskilde Kommune har rige erfaringer med bofællesskaber, som selv har opført deres boliger i byområdet Trekroner. Her har kommunen som aktiv strategi at hjælpe byggefællesskaberne på vej ud fra det synspunkt, at de initiativrige borgere er en gevinst for hele kommunen. 

Også Københavns Kommune er opmærksom på værdien. Ifølge kommunens arkitekturpolitik for 2017-2025 skal det muliggøres, at ”arealer i nye lokalplaner udbydes som små grundstykker for at skabe variation og plads til mindre initiativer og byggefællesskaber”.

Endelig har byudviklingsprojektet Køge Kyst, som er et partnerskab mellem Køge Kommune og Realdania By & Byg, sammen med Selskabet for Billige Boliger og Tegnestuen Vandkunsten søsat et projekt, hvor beboerne i fællesskab skal opføre en hel boligkarré – med de tyske ”Baugruppen” som forbillede. Processen drives nu af ildsjæle i foreningen ”Fællesbyg Køge Kyst”.

Behov for stærk organisering

Men modellen er ikke uden udfordringer. Det er kompliceret at gå hele vejen fra vision til færdigt byggeri, og det stiller krav til en stærk organisering med handle-kraftige og forhandlingsdygtige repræsentanter, der kan sidde for bordenden. For at undgå fejl er det vigtigt at alliere sig med fagprofessionelle som f.eks. advo-kater, arkitekter, revisorer og byggerådgivere.

Vilkårene er forskellige alt efter, hvilken boligform man vælger. Derfor bør ejerformen for det nye byggeri afklares tidligt, og byggefællesskaber kan både baseres på ejerboliger, andelsboliger, almene boliger og lejeboliger. Der er fordele og ulemper ved dem alle.

Udfordringen er finansiering

Men den store udfordring for byggefællesskaber i Danmark er finansiering af byggeriet. Selvom flere banker som udgangspunkt gerne går ind i denne type projekter, viser erfaringerne, at projekterne ofte løber ind i udfordringer.

Ejerboligformen lader til at være både den mest almindelige ejerform og den foretrukne model hos bank og realkredit, som typisk kreditgodkender medlem-merne individuelt som alle andre boligkøbere. Hovedudfordringen handler imidlertid ikke om medlemmernes individuelle boligkøb, men om den nødvendige mellemfinansiering af selve byggeriet.

Danske Banks boligchef Lasse Nygaard peger i publikationen på, at netop finansieringen i projekt- og byggefasen kan være kompliceret. Der er mange familier, som hæfter solidarisk, og de er på en eller anden måde erhvervsdrivende i byggefasen, påpeger han i interviewet.

Foreningen Fællesbyg Køge Kyst har da også gjort sig den erfaring undervejs, at banker stiller krav om en egenkapital på typisk 20 pct. af byggesummen – en forventning, der i højere grad matcher økonomien hos professionelle bygherrer end hos private borgere.

Flere af de interviewede i publikationen peger således netop på muligheden for, at byggefællesskaber allierer sig med en projektudvikler eller entreprenør, der kan påtage sig mellemfinansiering og agere bygherre på beboernes vegne.

Et andet råd finder man i rapporten ”En byggegruppe bliver til”, som har Byfællesskabet Thomas B. Thrige i Odense som case. Rapporten peger på, at det kan være nødvendigt at etablere et anpartsselskab, som alle byggefællesskabets medlemmer er anpartshavere i, og som bliver den formelle bygherre, der opta-ger lånet. Hermed er det en for bankerne kendt organisationsform med en klar ansvarsplacering.

Blikket mod Tyskland

I Tyskland, hvor byggefællesskaberne er meget mere formaliserede end herhjemme, findes en tredje løsning: de såkaldte ”Bürgerbau Gesellschafts”. Som en slags developer arbejder de med at etablere boligbebyggelser med tæt inddragelse af beboerne og står for finansiering af byggeriet frem til, det kan tages i brug. Honoraret udgør en brøkdel af en developers normale fortjeneste.

Der kan være god grund til at skele til netop Tyskland, hvis fænomenet byggefællesskaber skal udvikles og finde sin form i Danmark. Her har de såkaldte ”Baugruppen” eller ”Baugemeinschaften” i mange år været rodfæstet, der findes særligt fordelagtige finansieringsmuligheder for byggefællesskaberne, og flere steder er de dybt integreret i byudviklingen.

I Hamburg har en særlig instans under bystyret – ”Agentur für Baugemeinschaften”- i de sidste 15 år hjulpet byggefællesskaber, som i Hamburgs boligpolitik indgår på lige fod med developere og boligselskaber ud fra visioner om mangfoldighed, høj kvalitet og social bæredygtig. Og i den sydtyske by Tübingen har man hele bydele, hvor alle boligbyggerier er opført som byggefællesskaber.

Flere fagfolk herhjemme har da også opdaget potentialet i byggefællesskaber, som er langt mere udfoldet syd for grænsen. Tegnestuerne WERK og Vand-kunsten, som også optræder i Realdania By & Bygs nye publikation, er blandt fortalerne. Begge arbejder de ihærdigt på at realisere projekter henholdsvis i Hamburg, hvor modellen er veletableret, og i Køge, hvor det er et arbejde for pionerer.

Byggefællesskaber – beboerdrevet boligbyggeri i byudvikling

Den nye publikation består af tre temaartikler og 13 interview med byudviklere, arkitekter, advokater og repræsentanter for banker og realkredit.

Publikationen kan downloades gratis her

– eller

købes i trykt form for 49 kr. på www.realdaniabyogbygklubben.dk