Fire tendenser der påvirker boligmarkedet

I Realdanias årsmagasin 2024 har vi bedt Curt Liliegreen, direktør i Boligøkonomisk Videncenter, om at pege på nogle af de væsentlige tendenser, der påvirker boligmarkedet frem mod 2040. Her har vi samlet fire af dem i en artikel, der er skrevet af Steen Breiner.  

Vi bliver flere – og mange vil bo i byerne

Den danske befolkning er vokset kraftigt over de sidste 50 år, og det er en tendens, der vil fortsætte. Prognoserne peger i retning af, at vi i 2040 vil være ca. 274.000 flere danskere end i dag og dermed være 6,2 mio. indbyggere. ”Det kan vi ikke renovere os ud af. Vi kommer ikke uden om, at der også skal bygges nye boliger, særligt i og omkring de større byer, for det er der, danskerne generelt ønsker at bo. Derfor vil vi se, at der vil være tomme boliger i landdistrikterne, mens vi bygger nyt i og omkring byerne,” siger Curt Liliegreen og peger på, at det vil blive dyrere at bo i København, fordi mange gerne vil bo der.

”Efterspørgslen efter enfamiliehuse stiger i hovedstadsområdet, men da der stort set ikke er ledige grunde tilbage til den slags byggeri, så er den eneste mulighed at rive eksisterende huse ned, hvis man vil bo centralt i nybyggeri.” De manglende byggegrunde centralt i de større byer smitter til gengæld af på områder, der ikke tidligere var attraktive for en bred målgruppe. ”Byområder, som mange tidligere har undgået, vil få nyt liv. Lidt firkantet sagt bliver de kvarterer, vi har betegnet som fattige, ubetaleligt dyre.”

Flere bor alene – behov for mindre boliger

Store forandringer sker sjældent over en nat, men når man kigger på den demografiske udvikling over tid, bliver det tydeligt, at der sker forandringer i den måde, vi bor på. F.eks. er andelen af singler steget, og det er en tendens, der efter alt at dømme vil fortsætte.

”Folk er single, i hvert fald i den forstand, at de bor alene, hvilket kan have mange årsager. De ældre har måske mistet ægtefællen, og de unge har endnu ikke fundet den, de vil dele liv og bolig med. Men vi ser også en stigning af midaldrende singler, der måske har været gift eller haft en samlever før. Selv hvis de igen finder en partner, bliver de ofte boende for sig selv,” forklarer Curt Liliegreen, som peger på en diskrepans mellem de boliger, der efterspørges af singler, og det udbud, der findes.

”F.eks. i byerne vil mange singler gerne bo i en mindre lejelejlighed og være aktive i bylivet. Men det er ikke de boliger, der bygges. Byerne har satset på børnefamilier, og derfor er lejlighederne mere traditionelle familieboliger, og det er i dag ikke usædvanligt, at man ender med at bo flere sammen i en stor lejlighed og dele huslejen. Men den eller dem, man bor med, er man altså ikke i en relation til. Sådan vil det blive ved med at være, hvis der ikke sker en forandring i måden, der bygges på,” siger Curt Liliegreen.

Fra ejerbolig til lejebolig – mindre risiko

Det ses mange steder i samfundet, at vi er på vej væk fra at eje for i stedet at leje. Tendensen er også kommet ind på boligmarkedet. Modelberegningerne viser, at der frem mod 2040 er behov for godt to nye udlejningsboliger for hver ny ejerbolig.

”Det er en markant forandring af boligmassen, som skyldes en kombination af flere ting. Investorerne vil helst bygge udlejningsejendomme, fordi risikoen er større ved at bygge ejerboliger. Udviklerne har også skattemæssige incitamenter til at satse på udlejning. Opfører du ejerboliger, så er du afhængig af markedet lige præcis, når ejendommen skal sælges. Bygger du lejeboliger, er indtægten stabil, du ejer fortsat ejendommen og kan sælge engang ude i fremtiden, når markedet er steget. Dertil kommer, at der siden 2010 som følge af urbaniseringen er blevet bygget mest etagebyggeri, som traditionelt er udlejningsboliger, mens der i mindre grad er blevet bygget enfamiliehuse. Men nu ser vi også enfamiliehuse blive opført til udlejning,” siger Curt Liliegreen og fortsætter:

”Finanskrisen skræmte nogle fra at købe ejerbolig, og både lånestramninger og prisstigninger har gjort det svært for særligt unge at blive boligejere. Endelig oplever mange en frihed ved at bo til leje. De kender deres udgifter hver måned, og de kan sige boligen op med kort varsel, hvis de vil noget andet."   

Vi bliver ældre – særligt på landet

Aldring er en anden faktor, der bliver forstærket i de kommende årtier. Middellevealderen frem mod 2040 ventes at stige fra 80,4 år til 84 år for mænd og fra 84,2 til 87 år for kvinder. Men allerede nu er der væsentlig flere ældre end for år tilbage, og der mangler gode alternativer til de boliger, de har i dag, særligt uden for de store byer. ”Gennemsnitsalderen er højest i landkommunerne, hvor de ældre ofte bor i huse, der har lav friværdi og er vanskelige at sælge. Derfor er det f.eks. ikke altid en mulighed for dem at flytte ind i et nybygget privat seniorbofællesskab, og det er heller ikke sikkert, at der findes sådan et i nærområdet. Og plejeboliger kommer jo ikke på tale, før man er meget dårlig,” siger Curt Liliegreen.

Landkommunerne er samtidig kendetegnet ved, at der er en lav andel af almene boliger. Og det er netop i den almene sektor, at en del af løsningen på boligudfordringen for de ældre ifølge Curt Liliegreen kan findes – f.eks. i form af betalbare boliger, der kan indrettes efter den enkeltes plejebehov. ”I landkommunerne peger mange ældre på, at det ville være en fordel med almene boliger, hvis blot de designes til at kunne håndtere lavpraktikken, når beboerne bliver ældre. Så kunne beboeren blive der gennem hele livet, fordi boligen kan tilpasse sig den enkelte beboers udvikling over tid. Dilemmaet for landkommunerne er, at befolkningstallet falder, og det kan skabe en bekymring for, om boligerne også kan lejes ud på langt sigt."