Nye veje til boligsocial balance
Seks kommuner tester om bofællesskaber og lejetilskud kan skaffe flere billige boliger. Ved Almen Boligforums debatmøde i marts gik snakken på om prisen bliver for høj. DF og S gav deres besyv med i debatten.
Priserne stiger på boliger i store dele af landet, og det mærkes blandt danskere med lav betalingsevne. Danmark mangler boliger til de økonomisk mest pressede borgere. Storbyerne har underskud af studieboliger og provinsen efterlyser billige boliger til udsatte borgere.
Landets almene boligorganisationer og kommuner mærker udfordringen, og har derfor gennem længere tid efterlyst holdbare løsninger.
Derfor har Social- og Indenrigsministeriet givet seks kommuner mulighed for 2016-2020 at teste ekstraordinære metoder for at fremskaffe ekstra og billige boliger, bl.a. deleboliger, midlertidige boliger, lejetilskud og nybyggeri.
Almen Boligforum var samlet til debatmøde på Feriecenter Musholm ved Korsør for at dele deres bekymringer og forventninger til effekten af disse ekstraordinære tiltag.
Hvis fokus er på bundlinjen og hurtige løsninger, hvilken effekt har det da på boligkvalitet, social balance, totaløkonomi på drift og vedligehold?
Kan vi påvirke den sociale ubalance i nogle boligområder i en forkert retning? Giver vi køb på nogle vigtige principper ved at være dygtige til at løse problemerne her og nu?
Intet er gratis
Der. Er. Ingen. Nemme. Løsninger. Så var de nemlig allerede fundet.
Forskningschef Hans Thor Andersen fra SBi satte en klar ramme fra start, også ved at pointere at fremskaffelsen af billige boliger i bund og grund er et politisk omfordelingsspørgsmål.
”Ingenting er gratis. Nogen skal jo være med til at finansiere billige boliger. Og vi har jo masser af systemer, der omfordeler penge. Spørgsmålet er kun hvem skal betale? Og hvem skal nyde godt af det?”
Først fik tilhørerne data på plads. Hvad er en billig bolig? Hans Thor Andersen henviste til Beskæftigelsesministeriets nøgletal 3.000 kroner – og boliger til max 3.000 er der mere end 20.000 af, men alle uden for de store byer.
Det stigende behov skyldes flere enlige husstande, både unge og gamle. Flere flytter desuden mod byerne og flere har små indtægter. Og den udvikling vil fortsætte, mener Hans Thor Andersen. ”Samfundet producerer simpelthen flere, der ikke kan følge med, og det giver et ekstra træk på denne her kategori af boliger.”
Samtidig bliver der færre billige boliger på grund af sammenlægninger og moderniseringer.
Alle løsninger har en skyggeside
Forskningschefen listede en række kendte løsninger, alle med konsekvenser og ukendte omkostninger.
Mindre boliger koster i ombygning. Ringere byggematerialer, færre renovering og lavere standard koster i boligkvalitet. Mere beboerdrift kræver ressourcestærke beboere. Anden og billigere placering af boliger forudsætter efterspørgsel. Krav om flere billige boliger i nybyggeri kræver lovgivning og bygherrers samarbejde.
Næsten alle løsninger har en skyggeside, afsluttede forskningschefen. Og prisen kan efter hans mening blive alt for høj.
”Man kan godt spare på materialer og kvalitet, så er det billigt i første omgang, men så skal det jo vedligeholdes og så ender det måske med at være dyrt at spare i første runde. Det betyder jo også, at den almene sektor jo risikerer, at den pludselig står med ikke bare de udfordringer, vi kender, men med en helt ny udfordring, nemlig at boligerne er andenrangs. Og det vil påvirke efterspørgslen ganske betragteligt. Det kan godt være, at der vil være et inflow af studenter og andet ressourcestærkt folk, men de forsvinder også igen. Dem, der bliver hængende, er dem, der ikke har noget valg. Og det har altså konsekvenser.”
”Vi kan skaffe flere billige boliger, men vi kunne også sørge for, at færre har brug for de billige boliger. Vi vil også gerne have mindre CO2-udslip, mere energirigtige boliger og handicaptilgængelighed. Hvis vi vil det, så fordyrer vi altså også boligen, så vi kan ikke få billige boliger, hvis vi samtidig vil alt det andet.” Merete Dea Larsen, DF
Vi må prioritere
Pas på med at bygge nye belastede områder
Hvorfor bygges der ikke flere almene boliger i den laveste prisklasse, spørger BL’s Bent Madsen forsamlingen lidt retorisk. Guleroden til kommunerne er faldet af pinden, mener Madsen.
”Hvis man har en pulje på 640 millioner kroner til grundkapitallån, hvor man kun har brugt 75 millioner kroner, så kunne man godt tænke, hvad er egentlig det store issue i forhold til de billige boliger? Jeg tror godt, man kan sige, at mange kommuner frygter, at hvis man har en billig bolig, så risikerer man også at få en dyr borger. Det er sådan set historien i en nøddeskal.”
Incitamentsstrukturen skal have et nøk, forestiller BL’s direktør sig. For eksempel sådan at hvis man bygger en meget lille bolig, så slipper man med at betale en relativt lille grundkapital, så kommunerne ser fidusen i at bygge små boliger. Boligorganisationerne er også betænkelig over pris og konsekvenser.
”Vi har notorisk svært ved at bygge nye boliger til en meget lav husleje, medmindre vi bygger dem små. Og det er jo så her, hvor man skal tænke sig sindssygt godt om, for hvis vi begynder at bygge små boliger, bygger vi så i virkeligheden nye belastede boligområder?”
Er der andre håndtag, man kan hive i, funderer Madsen? Han foreslår at i stedet for de 800 mio. refusion for ydelsesstøtte, som Landsbyggefonden tilbagebetaler hvert år, kunne man bygge billige boliger. Hvis refusionsindbetalingen blev suspenderet i tre år, ville man have nok midler til omkring 5.000 små og relativt billige boliger, ifølge BL’s beregninger.
Vil det ikke koste statskassen dyrt? Nej, mener Madsen.
”Hver gang, der bliver givet tilsagn til en ny almen bolig - med de aktuelle renter og finansieringssystem - så er nutidsværdien for staten et plus på 256.000 kroner for en almen bolig på knap 2 millioner kroner.”
Giv plads til kommuner, der vil gå foran
”Jeg synes, vi skal holde fast i den model, som vi har: Boligselskaberne driver deres egne ting, mens vi på Christiansborg skal blive bedre til at koordinere og give plads til de kommuner, som gerne vil gå foran. Jo mere vi love og regler gør det besværligt for jer, jo højere husleje.” Kaare Dybvad, S
Huslejetilskud er en fantastisk business case
Høje-Taastrup Kommune er en af de seks frikommuner i forsøget, og her mærker også, at borgernes betalingsevne er faldende, og at boligerne bliver færre, større og bedre standard - altså dyrere.
Kommunen har under 100 boliger til max 3.000 kr., som de kan anvise borgere til – de fleste i udsatte områder. Det giver god grund til at finde nye løsninger, fortæller direktør Charlotte Markussen. Kommunen har ansøgt om at deltage i frikommuneforsøget med hele 5 forskellig værktøjer: Midlertidig huslejetilskud, midlertidige boligløsninger, midlertidige lejekontrakter, deleboliger og byggeri af billige boliger - inklusiv en forpligtelse til at hjælpe borgeren på vej mod uddannelse og job.
Kommunen er dygtige til rehabilitering, men det betyder at en del borgere hvert år skal genhuses i almindelige boliger og ikke sjældent med en beskeden indkomst.
”For os er det en fantastisk business case, hvis de flytter i en almindelig bolig også selvom vi betaler lidt huslejetilskud i en periode, så ville det stadigvæk være en rigtig god forretning for kommunekassen.”
Hvis vi ikke fortynder, får vi slum
Så hvor er det svært? Charlotte Markussen synes, der er en meget stor udfordring at få almenboliglovgivningen og sociallovgivningen til at passe sammen.
Omvendt er hun ikke urolig for at forsøgene fører til dårligere byggeri eller social ubalance.
”Den boligpolitik, vi arbejder med i Høje Taastrup Kommune i øjeblikket, handler i høj grad om at gøre forsøgene til en del af vores byudviklingsprojekter. Vi har ingen interesse i at skabe større ubalance socialt i de tre boligområder, som vi i forvejen arbejder med at få skabt bedre strukturelle forhold i. Der er et ønske om, at man ikke øger andelen af almene boliger i vores kommune. Den er relativt høj i forvejen, men man kan godt politisk gå med til, at man så bygger andre steder, så man får en fortynding.”
”Hvis ikke vi får fortyndet, men fortsat koncentrerer i udsatte boligområder bl.a. med forsøgsordninger, så er der risiko for slum. Vi SKAL fortynde, ellers opnår vi ikke social balance i kommunen.”
Frikommune-netværk om billige boliger
Et frikommunenetværk bestående af Favrskov, Høje-Taastrup, København, Randers, Roskilde og Aarhus vil forsøge at gå nye veje for at skaffe flere, billige boliger, og sikre bedre sammenhæng mellem de sociale indsatser og boligløsninger for borgere med lav betalingsevne. Det skal ske gennem fem konkrete forsøg, hvor af nogle har deltagelse af alle seks kommuner, mens andre forsøg kun afprøves i udvalgte kommuner, afhængig af lokale udfordringer og behov.