Ny rapport kulegraver huslejereguleringen på det private udlejningsmarked

I 2010 var der 436.000 private udlejningsboliger i Danmark. Af dem var ¾ ”egentlige” private udlejningsboliger, mens de resterende var udlejede ejerboliger.

Formålet med analysearbejdet har været at kortlægge, hvem der har størst fordel af den huslejeregulering, som findes i Danmark med hjemmel i Lejeloven og Boligreguleringsloven. Lovgivningen indebærer generelt, at huslejen for udlejningsboliger, der er taget i brug før 1992 ligger under det niveau, som en markedsbestemt husleje ville ligge på. Denne forskel mellem den faktiske husleje og en markedsleje kaldes af økonomer for reguleringsgevinsten. Huslejereguleringen blev oprindelig indført af boligsociale årsager for næsten 100 år siden. Rapporten belyser, om reguleringen stadig tjener et sådant formål i dag under meget forandrede samfundsvilkår.

Det Økonomiske Råd udførte allerede i 2001 en analyse af huslejereguleringen. Her mere end ti år efter har Boligøkonomisk Videncenter ønsket at få ajourført beregningerne for perioden 2002-2010, samt få efterprøvet de oprindelige beregninger, blandt andet fordi der nu findes et bedre talmateriale at lægge til grund for beregningerne. Opgørelsen har krævet et omfattende beregningsarbejde, da der ikke findes en fuldstændig statistik over den regulerede husleje, ligesom den husleje, et frit marked ville skabe, naturligvis også må beregnes.

I rapporten fra DREAM konkluderes det, at huslejereguleringen overvejende opfylder sit boligsociale formål og giver de største gevinster i form af huslejebesparelser til de laveste indkomster. Reguleringen har et betydeligt omfang. Den gennemsnitlige reguleringsgevinst er på knap 20.000 kr. pr. bolig. Den samlede gevinst for alle lejerne tilsammen var i 2010 på 8,6 mia. kr.

Hvis reguleringen blev fjernet med ét slag, ville det medføre en huslejestigning på 54 % for lejerne under ét. Der er imidlertid store forskelle i, hvordan gevinsterne er fordelt. I indre by i København ville huslejestigningen ved en overgang til markedsleje være på 100 % for de lejligheder, der i dag er regulerede.

Selvom reguleringen altovervejende lever op til et boligsocialt formål, så giver analysen dog også anledning til anmærkninger. Blandt andet påpeger analysen, at et lille antal lejligheder – de 5 % mest værdifulde af de private udlejningsboliger – opnår en uforholdsmæssig stor andel af gevinsten som følge af regulering. Når den samlede gevinst for lejerne gøres op, så tilfalder 21 % af gevinsten beboerne i disse 5 % af lejlighederne.

Rapporten er skrevet af fuldmægtig, cand.oecon. Joachim Borg Kristensen, bistået af DREAM’s forskningschef, cand.polit., ph.d. Peter Stephensen. Arbejdet med rapporten har stået på fra august 2011 til september 2012.

En sammenfatning af rapporten er vedlagt. Den fulde rapport kan downloades på www.dreammodel.dk og www.bvc.dk

FAKTA

Om Boligøkonomisk Videncenter
Boligøkonomisk Videncenter er et fagligt, upartisk og neutralt initiativ etableret af Realdania. Videncentret medvirker til at give beslutningstagerne en hurtig og god information om boligmarkedets udvikling. Derudover er det målet at give den enkelte borger en bedre forståelse af boligøkonomien i forbindelse med anskaffelse af bolig, belåning og konvertering af boliglån. Endelig følger Boligøkonomisk Videncenter udviklingen, debatten og løsningsforslagene på de udenlandske boligmarkeder, der er særlig hårdt ramt af den finansielle krise.

Boligøkonomisk Videncenter består af et økonomisk-fagligt sekretariat, der bl.a. skaber faglige netværk og diskussionsfora. Sekretariatet udarbejder løbende mindre analyser og statistisk materiale om den boligøkonomiske udvikling. Herudover arrangerer sekretariatet offentlige konferencer og høringer om boligøkonomiske temaer og problemstillinger.

I tilknytning til videncentret er der etableret et advisory board med tre internationalt anerkendte økonomer. De tre økonomer fungerer som rådgivere og sparringspartnere for sekretariatet.

Den daglige ledelse af Boligøkonomisk Videncenter bliver varetaget af cand.polit. Curt Liliegreen.

Læs mere på centrets hjemmeside www.bvc.dk

Om DREAM
DREAM står for Danish Rational Economic Agent Model. DREAM institutionen har til formål at udvikle analyseredskaber til strukturpolitik. Institutionen finansieres hovedsageligt ved bidrag fra Finansministeriet og Økonomi – og Erhvervsministeriet, men har også en mindre selvstændig finanslovsbevilling. Institutionen udfører også brugerbetalte opgaver.

DREAM ledes af forskningschef Peter Stephensen. DREAM har en bestyrelse, hvis medlemmer udpeges af Danmarks Nationalbank, Finansministeriet, Økonomi- og Erhvervsministeriet samt Økonomisk Institut på Københavns og Aarhus universitet.