Kvalitetsledelse i byudvikling

Af adm. direktør Peter Cederfeld og chefkonsulent Claus Ravn, Realdania By & Byg.

I Danmark er der mange gode eksempler på byudviklingsprojekter, der skal ruste byerne til fremtiden og skabe trygge og bæredygtige rammer om borgernes liv – rammer, der måske skal understøtte fællesskaber og være præget af kvalitet i arkitektur og byrum.

Hvordan kommuner og andre aktører kan gribe udfordringen an, har vi tidligere skrevet om her i bladet – både hvordan man som kommune kan organisere sig for at sætte en ønsket udvikling i gang – og hvordan man dernæst kan lægge en plan for byudviklingen, som både er fysisk, strategisk og økonomisk.

Nu ser vi på den situation, at en byudvikling er i fuld gang: Hvordan sikrer man, at byen får de ønskede kvaliteter, når boliger, erhverv eller butikker skal opføres af udefrakommende investorer.

Nøgleordet er ”kvalitetsledelse” – og i vores nyeste publikation peger vi på mulige veje til at håndtere udfordringen ved at formidle erfaringer fra de fire arealudviklingsprojekter, som Realdania By & Byg er i partnerskab med kommuner om.

Vedholdende fokus på kvaliteter

Kanalbyen i Fredericia, Køge Kyst, NærHeden og Naturbydelen Ringkøbing K er nu alle på det stadie, hvor udviklingsplanen realiseres gennem grundsalg og samarbejde med bygherrerne. Her har projekterne vedholdende fokus på, hvordan bydelene ender med at få de tilsigtede kvaliteter - ikke mindst i form af livskvalitet for de mennesker, der bor i eller bruger byen.

Realdania By & Byg og de fire projekter har opsamlet og udvekslet erfaringer med den disciplin, som vi kalder kvalitetsledelse i byudvikling. Det handler om lederskab fra start til slut – ikke mindst ved at opbygge relationer præget af tillid og ved at tilrettelægge frugtbare samarbejdsprocesser, der kan føre til, at byen får de ønskede kvaliteter.

Det er afgørende med en god og tæt dialog mellem investoren og byudviklingsselskabet fra starten. For uden en klar forventningsafstemning drives investorerne måske af andre idéer, ambitioner eller hensyn – også udover det selvfølgelige hensyn til økonomi og afkast.

Udviklingsplan og kvalitetsprogram

Som udgangspunkt for samarbejdet bruger projekterne en række styringsværktøjer – med udviklingsplanen som det grundlæggende værktøj, der både beskriver byens fysiske udformning og strategierne for byudviklingen - og derudover et kvalitetsprogram, som omsætter udviklingsplanens intentioner til generelle kvalitetsmål for byggerierne.

Målene handler om arkitektur, materialer, blandede funktioner i bygningerne, lys- og farvesætning, støj, læ, klimatilpasning, understøttelse af bylivet og meget mere – og ikke mindst hvordan det enkelte byggeri bidrager bedst til hele det omgivende bymiljø.

Selvom det stiller krav til bygherrerne, er erfaringen, at de fleste ser det som en positiv ting – ikke mindst fordi det er en garanti for, at der også bygges i kvalitet på nabogrunden.

Nogle af projekterne har suppleret kvalitetsprogrammet med arkitektoniske dogmer eller inspirationseksempler, og Naturbydelen Ringkøbing K har udgivet en eksempelsamling, der mere konkret viser, hvordan det nye byggeri kan tage sig ud.

Endelig har især Køge Kyst udarbejdet prospekter, som yderligere detaljerer den enkelte etape som grundlag for udviklingen af investorernes byggerier og for selskabets egen anlæggelse af byrum og veje.

Dialog om skitseprospekter

På baggrund af disse styringsværktøjer udarbejder bygherren i tæt dialog med arealudviklingsselskabet et skitseprojekt, som skal godkendes af arealudviklingsselskabets bestyrelse, inden byggeriet kan gå i gang. 

Her er erfaringen, at det er en stor fordel, hvis kommunen som myndighed er tæt involveret for at undgå, at bygherren oplever ”dobbelt bogholderi”, når de skal igennem såvel en godkendelse af skitseprojektet som en lokalplanproces.

I Kanalbyen i Fredericia følger både kommunen og arealudviklingsselskabet således udviklingen af investorernes byggerier tæt gennem hele processen, og NærHeden har som fast procedure at holde trepartsmøder med kommunen og bygherren, hvor kravene til hhv. skitseprojekt og lokalplan afstemmes.

Videreudvikling af kvalitetsledelsen

Alle selskaberne har over årene arbejdet med, hvordan modellen for kvalitetsledelse kan videreudvikles. 

Det har betydet stadig større fokus på at skabe gode processer, baseret på åbenhed om hver parts interesser og fokus på tidligst muligt at håndtere udfordringer og sammen finde de gode løsninger. Jo tidligere i projektudviklingen man finder de rigtige løsninger, desto færre, dyre ændringer risikerer der at komme sidenhen. Svarene ligger ikke i guldvandhaner, for ofte behøver det ikke at koste dyrt at opnå de ønskede kvaliteter.

Køge Kyst og PensionDanmark har således indgået købsaftale om fem byggegrunde ud mod Køge Bugt, hvor PensionDanmark har været involveret allerede i den fase, hvor Køge Kyst har udarbejdet et prospekt for etapen. Grundene er tungt forurenede, hvilket reelt har fungeret som et benspænd i kreativ forstand, fordi det har gjort det nødvendigt at finde usædvanlige løsninger, der kun ville kunne udvikles i grænsefladen mellem grundsælger og investor. 

Som noget nyt udvikler parterne også et fælles værdiprogram for denne bydel i bydelen, før PensionDanmark skal udarbejde skitseprojekter for de fem karréer. I en slags partnerskab vil de sammen udvikle en bæredygtig bydel, der understøtter fællesskaber på tværs af generationer, høj bykvalitet og god arkitektur.

FAKTA:

Kvalitetsledelse i byudvikling

Begrebet kvalitetsledelse omfatter i gængs forstand en faglig, en oplevet og en organisatorisk kvalitet. Det gælder også, når omdrejningspunktet er byudvikling og byggeri.

I Køge Kyst, Kanalbyen i Fredericia, NærHeden og Naturbydelen Ringkøbing K gribes opgaven lidt forskelligt an fra projekt til projekt, men fælles for dem er, at kvalitetsledelsen forløber i fire faser:

1. Overordnede styringsværktøjer
2. Investors skitseprojekt for et konkret byggeri
3. Myndighedsprojekt (plangrundlag og byggetilladelse)
4. Udførelsen af investorprojektet

Det kan man læse mere om i ”Kvalitetsledelse i byudvikling – erfaringer fra fire arealudviklingsprojekter”, som rummer beskrivelser af fasemodellen og værktøjerne, interviews med projektdirektører, bygherrer og kommuner om de praktiske erfaringer – og endelig et artikelbidrag om den gode forhandlingsrelation af konsulent og erhvervspsykolog Thea Mikkelsen.

Publikationen kan downloades gratis eller købes i trykt form for 49 kr. på www.realdaniabyogbygklubben.dk.